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一所村庄的“上楼计划”
――京郊北坞村城乡一体化改造试点样本调查
2010-3-4 10:45:43      中国经济导报
  本报记者 沈强 陈弘仁
  
   2010年的春节,北坞村村民王友盛(化名)一家3口是在外村租来的房子里度过的。因为自家的小院去年已被统一拆除,全村3000多人散居在各处。但王友盛并不觉得这个年关难过,“新楼早就去看过了,今年夏天就能住进去。等到明年的春节,欢迎来我家过!”虽然暂时“蜗居”,但王友盛心情很好。2009年初展开的一场城乡一体化试点工程,让世代居住在京郊玉泉山南麓的北坞村人,以最快的速度实现了“上楼”。一幅全新的生活图景,已指日可待。
  
  从“瓦片经济”到“北坞嘉园”
  
   开车从北京市区的西四环“香山”出口西行不到一公里,有一个丁字路口。路口往西,是一条直通香山脚下的笔直宽敞的大道,叫“闵庄路”。这是北京人从市区到香山的一条必经之路,每天经过的机动车络绎不绝,堵车时候的汽车鸣笛与扬起的尘土,构成一派热闹景象。如今,闵庄路的两侧,鳞次栉比开满了4S店,更是北京市民购车的一个重要去处。
   “闵庄路1号”位于丁字路口的西北角,是一栋白色两层小楼,楼前的小广场上飘扬着几面红旗,这里就是海淀区四季青镇玉泉村村委会所在地。
   丁字路口往北,则是通往玉泉山脚下的另外一条路,叫“北坞村路”。由于早已被北京市规划为城市绿色隔离带,路的两旁都是绿地,不时会有采摘园和休闲度假村掠过眼前,一派田园风光。如果2009年之前走这条路,丁字路口往北不远,就可以见到一个散落着许多农家小院村落,那里就是北坞村。
   北坞村是玉泉村下辖的8个自然村落之一,共有700多个农家院子,3000多人口。曾几何时,村民在院子里搭建起许多小间,有的还违反规定建了阁楼,一个院子往往能够出租给十几人住。所谓的房间都很小,只够放进一张床,有的还搭了上下铺。这里的房租很便宜,每个月只要一两百元。靠着低廉的价格,北坞村吸引了大批的外来人口租住,租客收入不高,基本都是收废品、打工等职业。曾有过统计,村里最多曾有两万多外来人口居住,人员层次低,加上居住环境混乱,构成了典型的城乡结合部的“城中村”景象。北坞村人这种以租房为主要收入来源的状态,被戏称为“瓦片经济”。
   变迁发生在一年前,2009年初,北京市15部门联合制定《关于进一步推进绿隔地区城乡接合部发展及启动北坞村试点方案的建议》,这份文件明确,“以实现城乡一体化为目标,以玉泉村为试点,以北坞村为起步区,进一步推进绿隔地区城乡接合部发展。通过鼓励集体经济组织自行开发配建商品房、利用产业用地筹措一部分建设资金、集体经济组织进行适当投入、财政预付待征绿地补偿款4个主渠道实现农民‘上楼’(转居楼房)建设资金的平衡,腾退农民宅基地,在玉泉村范围内实现‘上楼’,北坞村搬迁农民全部‘上楼’。同时,加大政府支持力度,完成基础设施建设,提高绿化占地补偿,调整绿隔建设规划。”
   从玉泉村村委会往西大约800米,现在是一个巨大的施工工地,围墙上刷着巨大的“北坞嘉园”四个字。从大门进去往北经过一片空地,闵庄路上的喧闹声音渐渐听不到了。记者眼前出现了几十栋楼房,这些六层小楼都已封顶,外墙的瓷砖已经贴好,脚手架和防护网虽然还未拆除,但楼房的模样已经清晰可见。
   “我们这个小区无论是居住条件还是房屋质量,都不错。”陪同记者参观的玉泉村党支部副书记郭玉明介绍起这个小区来,颇为自豪。北京人讲究“上风上水”,这个生活小区的位置还真是让人羡慕:位于城市西北角,在西四环外五环内,北面就是玉泉山,西边是香山,东边不远就是颐和园。两年后,将会有一条轨道交通线经过附近,小区的周围已有3条市政规划的道路开始修建,交通十分便利。
   春节刚过,建筑工人都还没有回来,工地上显得有些冷清。赶来陪同记者的工地负责人介绍,除了地理位置,这些楼房的设计也是下了很大功夫。比如,所有的楼都安装了电梯,“六层一梯两户”,人口密度小,上下方便,便于行动不便者和老人,这样一来,也给新房分配减少了许多困难。“这样的条件,市区里许多经济适用房都比不上。”
   “大家早已知道自己的新家在几栋几楼了,就等着拿钥匙了。”郭玉明告诉记者,小区从2009年3月18日正式奠基开工,计划今年五一入住,但因为去年的冬天降温早,影响了施工进度,估计可能要延长到七、八月份才能入住,但在楼房里过新年,肯定是没问题了。
   记者事后上网查询发现,北坞村新居附近的同类型商品房价格,早已超过两万元每平方米,由于地理位置优越,这里基本处于有价无房的状态。
  
  复杂的腾退战役
  
   还没有过正月十五,村委会的办公室里挂着红灯笼,过年的气氛仍很浓厚。玉泉村的负责人给记者详细讲述了北坞村的整体搬迁改造工程。
   “现在终于可以稍微松口气,春节以前,我们这边几乎天天加班,无论是处理腾退问题,还是监督施工进程,需要随时处理各种情况,忙得要命。”郭玉明说。
   北坞村的搬迁改造,有一个专门的名字,叫“腾退”。这里的拆迁与商品房建设拆迁、路网改造拆迁等其他拆迁模式都不一样,实行的是“宅基地腾退上楼、地上物腾退补偿”。比照的置换标准,按照合法有效宅基地面积1∶1的比例置换安置房面积,同时腾退还有另外一个“参照坐标”:北京市关于城市绿色隔离带的宅基地住房置换原则,即人均配置40到50平方米居住面积。在借鉴外地经验做法基础上,按照以人为本、公平合理、依法依规、不留后遗症的原则,有关部门研究制定了腾退搬迁方案,详细规定了腾退方式、范围、期限、置换安置办法等,多余或不足部分采取灵活方式处理,对地上物补偿、周转房、装修费补贴等也做了妥善安排。
   “北坞的腾退,涉及到775个院落,安置人口3222人,补偿总金额5.82亿元;北坞嘉园一共开工建设了43栋楼,总的安置面积是172560.59平方米,1980套房,全村分配以后,还剩余168套房。”没看材料,玉泉村党支部书记张泉以极快的速度向记者说出了一组数字。“每天都要讨论、思考这些问题,数字都在脑子里装着哪。”他笑着说。
   一拆一建,构成一项巨大的系统工程。由于是北京市的示范项目,2009年工作一启动,北坞村的腾退就处于北京市委市政府的统一领导下。海淀区、四季青镇两级政府成立了由党政主要领导挂帅的试点工作指挥部,下设4个专项工作组,选调工作人员集中办公,落实场地、资金,保障试点工作开展。“每周召开1次领导小组会,每两天召开一次调度会,每天召开工作组碰头会。这样的密度,你说我们能不忙么?”张泉说。
   民主与公正,则是这场腾退工作中始终坚持的主线。在北坞嘉园探访时,一个细节让记者印象深刻。工地负责人指着楼房顶层说,这一层视野最好,不仅敞亮,而且楼层高出不少,如果装修时下点功夫,加个隔层就可以多出不少面积来。为了鼓励村民尽快腾退,村里提出,最先主动腾退的村民,可以优先选择这些楼层。此外,对于积极支持试点工作的住户,村里还开设了提前搬家奖和支持试点工作奖,奖励金额达15万元。
   在实际腾退和建设过程中,村委会专门选取了8名村民代表成立了协调和监督小组,既正面宣传相关政策,同时也展开审查监督,成为了村委会与群众之间的沟通纽带。
   讲述一年来的腾退改造工作,玉泉村的几个主要负责人给记者解释了近半天时间,涉及多个方面的诸多问题,听起来纷繁复杂。玉泉村工业公司总经理刘永利给记者总结了“四个自我”:自我腾退、自我建设、自我管理、自我平衡资金。其中,自我腾退即以村委会为主体,依据村民自治章程,在村民代表民主决策、民主监督、民主管理的基础上制定北坞村旧村腾退方案。自我建设即在开发过程中不引进开发商,由四季青镇农工商总公司成立颐泉房地产开发公司,自行建设北坞嘉园小区,实行全封闭运营,全部建设任务完成后,颐泉房地产开发公司清算撤销,形成的经营性资产和收益交给农村集体经济组织。自我管理即小区建成后由玉泉村委会成立物业公司,对小区实行管理。自我筹建资金即在市、区两级政府的支持下,不以盈利为目的,多渠道筹集资金,实现资金自我平衡。
   ”只要是拆迁问题,就不可能人人都满意,难免会有个别问题。说实在,我们这里的条件较好,腾退过程已经非常顺利了。“郭玉明说。
  
  多方试水
  
   北坞村是一个有历史的老村庄,这里曾是古代皇宫用米的产地,著名的“京畿稻”就产自这片土地。一位北坞村的老村民向记者讲述他儿时的记忆:这里种出的大米做成米饭,不用就菜,吃着有甜甜的味道。
   世代种植水稻的农耕生活早已一去不返。尽管还叫农民,但如今的北坞村已经没有农田。作为村产的经营负责人,刘永利掰着手指头,向记者历数了玉泉村的“产业类型”:纯农业只有绿色隔离带的园林工作,少量的樱桃果园,建筑施工业,物业管理等服务行业,外加少数小型工业企业。3000多北坞村农民的唯一收入来源,就是过去农家小院改造后的租金。新的楼房生活固然让人期待,但生存的忧虑也已经悄然而生――未来的北坞村人,靠什么为生?
   因为身份的属性并没有发生变化,北坞村的经济形态,并没有发生本质改变。张泉告诉记者,北坞村的老年人,按照不同年龄,可以获得100元到700元不等的退休金。“医疗保障,我们实行了‘新农合’,社会保障则是按照镇一级财政分配来搞。去年,我们村光是农保支出了近400万元。此外,环境治理、垃圾处理等公共服务,也支出了近400万元。”
   记者调查发现,由于实行的是“一级财政”,即玉泉村与四季青镇的其他村都要按照镇一级财政的标准来统一安排财政支出,因此村里的收入状况与村民收入间并不构成因果关系。事实上,作为经济实力较强的行政村,玉泉村去年的营业额已高达4亿元,纯收入5000万元。
   “说简单点,我们这次的改造,依然是‘从农民到农民’,并不像其他许多地方那样,是‘从农民到市民’。”郭玉明表示,这就意味着过去村民的保障和收入来源没有发生变化。“如果能够实现城乡统筹,村民的社保、医保等完全与城镇接轨,当然是我们最期盼的结果。”
   随着与住房有关的腾退工作渐入尾声,解决改造后的就业问题已迫在眉睫。去年年底,海淀区劳动局、职介中心、四季青镇政府、镇社保所等几家单位联合在玉泉公司召开会议,决定在北坞村成立就业服务专门机构。今年1月20日前,一个全新的就业服务站已经完成了两个摸底调查:一是北坞村所有户籍劳动力的人口调查,二是区域内的用工需求情况。选取合适的用人单位和安排就业岗位,将会相继展开。
   与北京市的许多行政村的构架一样,玉泉村也是“一套人马,两块牌子”,既是行政村,也是农工商公司。张泉的身份,既是村支部书记,也是总经理。作为玉泉工业公司的总经理,刘永利向记者表示,既要从村属企业内部解决就业问题,但由于村内企业同时也必定是对外开放雇佣其他地区的人员,因此就业状况也是进出不一,能够提供的就业岗位并不多。
   在玉泉村的管理者看来,就业与社会保障是目前北坞村村民面临的最大压力。一方面,就业有赖于村、镇乃至更大范围内的就业环境的优化,另一方面,他们也急切期待着这场城乡一体化的试点,能够从腾退住房进一步延伸至户籍制度、社保公共服务配置等层面。
   “北京市给我们的支持力度已经相当大了,否则这些工作不会这么快顺利完成。但我们希望市里区里能够有更进一步的动作。”张泉向记者表示。实际上,北京市已经对北坞村试点给予了空前的支持和投入。除了市委书记刘淇多次带队考察外,北京市各方机构和各级政府多次现场办公,以最快的速度推进相关手续的完善。记者了解到,在有关政策的大力支撑下,“北坞嘉园”不属“小产权”,按照经济适用房来管理,并可以上市交易。在安排腾退土地置换过程中,规划部门也已经专门为新的住宅区域预留了经营性项目的土地空间,这也事实上成为了解决未来村民收入的一个重要保障。
   “上楼”的压力固然不小,但改变已在北坞村村民中悄然出现。在附近一个村子,王长盛和同村300多人租房住在这里,春节期间,这个村的北坞村人就新添置了一百多辆轿车。“住了楼房,买了轿车,我们的生活,一定和过去大不一样了。”临别时,王长盛这样说道。
 
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