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四视角透视:看老楼如何早日装上电梯
2018-02-13 00:00:00      中国经济导报

    加装在广州市天河区暨南大学石牌校区老楼上的电梯看起来很协调,电梯井道外墙上的“普惠梯”是居民们都赞成的名字。中国经济导报记者崔立勇/摄

加装在广州市天河区暨南大学石牌校区老楼上的电梯看起来很协调,电梯井道外墙上的“普惠梯”是居民们都赞成的名字。中国经济导报记者崔立勇/摄

 


中国经济导报记者|崔立勇

    广州市天河区暨南大学石牌校区的教职工宿舍,两位工人正在一座9层的老楼前平整着地面。等到一个月后井道等土石建筑施工完成,崭新的电梯将接着开始装配,再经过政府部门的验收,楼里的居民便可以乘坐电梯了,老人们也不用提着菜篮子一步步爬楼了。
    据统计,中国在用电梯超过500万部,每年电梯销量约占全球总量的65%,电梯保有量、年产量、年需求量均居世界首位。就是在这个电梯大国,老楼加装电梯刚刚起步,在这背后,政府、企业、居民各方仍在共同努力和摸索之中。

居民视角:令人难解的“两个2/3”

    从技术角度看,老楼加装电梯并不简单。
    广州是我国老楼加装电梯起步最早、发展最快的城市。这座老楼众多的历史文化名城,楼与楼之间的距离本就不大,设计之初也完全没有考虑为未来的电梯留下空间。
    加装电梯也不仅仅是电梯企业的事情。设计单位、完成土建施工的建筑单位和电梯企业,三家缺一不可。记者在广州暨南花苑30号楼看到,门前石牌上写着“电梯由广东辉腾建筑工程有限公司承建”,标明了建筑单位;日立电梯则是这座老楼电梯产品及服务的提供方,专业术语称为提供“既有建筑加装电梯解决方案”。
    日立电梯(中国)有限公司总部就在广州,从2005年开始在广州市为老楼加装电梯。统计显示,广州60%以上的老楼加装电梯由这家企业完成。公司改造工程业务科科长曹举辉告诉中国经济导报记者,加装电梯首先要对老楼自身结构进行评估,加装电梯方案不能影响到消防通道等,只有符合全部规定,才可能得到政府部门的批准。“这是老楼加装电梯的红线。”他说。
    老楼本身千差万别,加装电梯也需要根据实际状况量身定做。前期的勘察和后期的设计,都需要更丰富的专业经验作为基础。
    “加装电梯,就像为每座老楼做私房菜,没有标准餐。”日立电梯(中国)有限公司工程总部总经理徐俊杰介绍说,根据老楼的实际情况,电梯分为天井平台式、外挂直平台式等多种井道加装方式。电梯井道材质又包括纯钢筋混凝土、砖墙加混凝土圈梁、钢结构加钢化玻璃、钢结构加铝塑板四种。他表示,这些方式一方面由老楼本身的结构决定,另一方面居民也可以在符合施工条件的种类中挑选自己喜欢的。
    据了解,在广州,老楼加装一部电梯的费用大约是60万~70万元,除一层居民外,以2~8层每层4户计算,每户大约分担2万多元。
    根据2016年《广州市既有住宅增设电梯办法》,加装电梯的前提条件是“经本单元或者本栋房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”,符合这“两个2/3”的老楼,申请人即可向区规划部门提出申请。据了解,“两个2/3”源于《物权法》有关改建、重建建筑物及其附属设施的要求,山东、江苏等地在加装电梯上均采用这一标准。
    老楼往往是老年人集中居住的地方,居民大多愿意加装电梯,同时也有居民因为噪声、遮光、不利于通风等理由不同意加装。一位广州居民告诉记者,事实上这些顾虑更多的是大家“心理上的一道槛”。
    在中国,老楼加装电梯还存在一个特殊情况——很多居民是租户,房东将房子出租后,并不特别关心老楼是否加装电梯,即便加装电梯后房租会上涨。
    居民的意见成为加装电梯的决定因素。记者在暨南大学石牌校区的教职工宿舍看到紧邻的两座住宅楼,一座的电梯已经正常使用了五六年,而另外一座楼则刚刚开始张贴广州市国土资源和规划委员会时长20天的“既有住宅增设电梯批前公示”。
    不同的楼层,不同年龄的住户,不同的使用频率,难以让居民齐刷刷满意,这成为老楼加装电梯的最大难题。

企业视角:从B2B到B2C

    技术不易,需要沟通的事情更多。
    徐俊杰告诉记者,对电梯企业而言,新装电梯多是面对房地产开发商,是企业对企业的B2B业务,而老楼加装电梯是直接面对终端消费者的B2C业务。“电梯企业要跟真正使用电梯的居民和老人打交道。”他说,买电梯的人就是使用电梯的人,这是老楼加装电梯的显著特点。
    如今,电梯市场的竞争异常激烈。一方面,电梯行业受到房地产发展速度放缓的直接影响;另一方面,最近几年不少电梯企业加大投入,进行增产。因此,在整体“蛋糕”没有变大的情况下,电梯企业面临持续增大的压力。
    我国有近700家电梯制造企业。在激烈的市场竞争中,电梯企业又难以将原材料和人工等成本的上升转移给下一环节,寻求“新路”由此成为企业的选择。
    徐俊杰表示,既要在拥挤的红海中提高市场占有率,同时也要向加装电梯和电梯改造这一潜力巨大的蓝海投入精力,这是日立创新转型的方向。“企业将在产品开发、设计、生产等方面,更加关注电梯的‘后市场’”。他说。
    资料显示,日立电梯2017年销量为7.6万台,加装电梯的订单占全部订单量的3%~5%。尽管份额并不大,但是老楼加装电梯是各地政府加速推动的民生政策。除了广州,日立的加装工作已经拓展到广东的深圳、汕头等城市,在北京、上海、福建、湖北、陕西、四川、山东等省市,加装数量也在提升。日立电梯(中国)有限公司副总裁贾宇辉告诉记者,电梯加装和改造市场容量达250万~300万台,前景广阔。
    据记者了解,日立之所以将加装电梯和电梯改造视作重要的新领域,也因为这项业务相比新梯的难度更大,涉及更加繁杂的技术和服务,并非所有电梯企业都能够快速进入,而龙头企业具有天然优势。

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【期号:3222】【版面:05】【作者:崔立勇】打印本页
 
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