营改增助力去库存 分城施策需跟进

中国经济导报记者|郭丁源

    距离5月1日建筑业、房地产业、金融业和生活服务业全面推行营改增试点仅剩1个多月时间。届时，执行了20多年的营业税将改征增值税。3月24日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》）。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。
    政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：税收、信贷、限购，而在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策。业内认为，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。

对房地产上下游影响巨大

    在2015年底的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”与“去产能”、“去杠杆”、“降成本”、“补短板”一道，共同被确定为2016年经济工作需要抓住的关键点。此次《通知》中，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。这意味着占总销售额比例大约20%~40%甚至在一线城市更高的土地价款部分，将不计入征税范围。“在销售额中就把土地款扣掉了，大大降低房企税负。尤其对于在一线城市高价拿地的房企，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。”山东财经大学经济研究中心主任潘明星表示。
    目前房地产企业征收营业税的税率为5%，其他附加税费大概为5%~6%；建筑业营业税为3%，营改增后，这两个行业的增值税都定为11%。而此次《通知》明确，土地成本直接在销项税额方面就被扣除掉，意味着土地、建安成本（房屋建设成本和房屋设施设备安装成本的简称）占比越高的企业，税负越少。湖南经济地理研究所副所长王义高认为，“营改增对于原来已缴清土地款等相关款项、没有欠政府钱的房企是利好，对于原来欠了很多税费的企业，可能是致命打击。”
    王义高表示，从税负角度来看，销项税不转嫁的情况下，企业税负相对较小，但其利润空间也较小。而只有在进项税不转嫁且销项税转嫁时，营改增后企业利润方为最大。因此，企业营改增后为追求税负减少，将尽可能向上下游转嫁。
    营改增实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。财政部部长楼继伟表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产都可以抵扣，但是以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵。业内人士认为，这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。戴德梁行亚太区研究部主管聂安达认为，“这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，有助于写字楼去库存化。”
    营改增，对于精装修项目、附加值高的高端项目销售也是一大利好。聂安达认为，精装修房销售比例增加将有助于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例。就比例而言降低了企业税负，从而增加盈利空间。预计营改增后，精装修费用可以作为进项抵扣，精装修房屋占比将进一步提升，从而利好目前精装修占比较高的开发商抢占市场占有率。

应防止成为炒作理由

    亚洲房地产协会理事黄峻表示，在2014年5月央行优先满足首套房贷款，到2015年3月的3·30新政，之后陆续出台的一系列土地政策、信贷、税负的调整，其实都是有利于房地产市场的发展。而2015年10月“全面二孩”与12月的中央工作会议对房地产市场“去库存”再次明确定调，是1998年住房制度改革以来从没有过如此高效、密集、全面的支持政策。
    卓创资讯行业分析师高海静表示，一方面年初实行住房契税及营业税减税新政，从交易成本减少来刺激消费。另一方面，控制新开楼盘数量，加大楼盘开发的监督。从供应侧方面来改善市场供应量，从房地产的供需两端来同时加大管理，从而起到去库存的目的。而今年营业税中的房地产交易营业税增长20.2%，与2016年房地产市场的迅速升温情况吻合，而同期金融业与建造业营业税增长远远不及房地产业，也是因为去年的金融市场大幅度波动造成市场还在恢复有关，建造业基本与去年持平。
    从去年开始的利好政策的接连出台，给予市场信心极大的提振。不过，一线城市和重点二线城市率先进入了火爆模式，楼价看涨。但应该看到的是，越是市场畅旺的地区，就越是没有太大的库存压力，他们本不属于去库存的重点地区。相比之下，依旧有些冷清的三四线城市却动作不大，而他们才是去库存的主要着力点。
    很多业内专家都提出过“一二线城市的虹吸效应”这一类观点，认为这些城市的房地产市场聚集资金的能力超强，已经吸走了三四线城市的部分需求。
    市场动向与政策初衷无法同步，是人们最不愿意看到的情况。黄峻表示，在这样的大背景下，“分类调控”早就被提出来，而在弱化“调控”这个词语的时候，“分城施策”迅速取代了这一说法，只是，从政策逻辑上仍是一脉相承的。从楼市回暖到中央地方全力去库存，政策的推波助澜效应在不断累积。然而，正如求医问药亟须直达“病灶”，政策利好是否能输送到最关键的点上，直接决定了实施的实际效果。
    上海市住建委主任顾金山介绍，投资投机需求回潮、跟风“买涨”、供应不足等都是导致当地楼市近期过热的重要原因。“部分企业违规操作，一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变得可以入市或者提前入市了。这一操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。”顾金山说。
    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出，房地产上下游涉及的行业很多，推动楼市去库存无疑会在经济下行压力较大时起到“稳增长”的效果。“去库存的根本目的还是解决发展不平衡的问题。一方面，中国经济目前正处在一个稳增长、调结构、促转型的重要时期；另一方面，房地产业与未来发展过程中诸多资源和要素的配置又直接相关。”赵锡军说。
    赵锡军表示，“产业结构不合理，我们可以通过市场的力量来去粗取精；而像楼市分化所反映的区域空间发展不均衡，则很难完全通过市场之手来实现自然调节，这就需要调控政策及时跟进与引导。”