调控会让楼市转为理性吗？

中国经济导报记者|郭丁源

    “房价还会涨吗?”10月6日，北京市丰台区不动产交易大厅门口一位买家着急地抓住每一个进出的人问。“还会涨的，北京的楼市不会跌价！”一位链家的中介如是回答他。另外一位卖家则涨红着脸打电话高声催促中介赶紧卖房，因为担心房价会跌。这样的对话在北京的多个不动产交易大厅反复地上演着，买的人想知道会不会降价，卖的人想知道会不会涨价。但不可否认的事实是，近日不动产交易大厅已经少了很多往常的“热火朝天”的喧哗。
    原因是直观的。9月30日起，21个城市针对楼市密集发声，其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。这场去年年底伊始，在今年年中发酵，并在八九月份达到疯狂状态的全国性房价上涨，随着这波高强度政策出台而被遏制。
    楼市，中国人理财的最后一道心理防线，未来又将走向何方？中国经济导报记者采访了多位业内专家，试回答楼市三问：房价会不会降？房价降了，资金会不会流向股市？政策能抑制房价飙升吗？

因城施策

    今年“十一”长假期间，楼市迎来一轮收紧调控大潮。9天中，有21个城市针对楼市发声，其中16个城市明确表示将出台新规定或进一步采取限购政策；15个城市明确将上调首付比例，以降低购房融资的杠杆率。
    不仅如此，不少城市还上调了首套房的首付比例。武汉、济南等地将首套房首付比例由此前的20%上调至30%；北京地区则由最低30%上调至最低35%；天津部分地区首套房贷款比例上调至40%。“因城施策，根据不同城市不同经济发展水平制定适合的房地产调控计划是合理的。”中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济导报记者。
    面对近一段时间部分城市房价上涨过快的问题，官方已经给出了肯定的答案。日前召开的国务院常务会议指出，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
    业内人士认为，本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强，并且在发布政策之后继续打补丁、升级加码，开启了全面调控。在去库存基调不变的情况下，中国热点城市楼市正式走向调控紧缩期。
    从此次调控力度最大、涉及面最广、影响最大的北京来看，调控的确“立竿见影”。据亚豪房地产研究院统计数据显示，国庆7天北京商品住宅共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套，相比9月的日均成交量更是减少了320套。
    从调控范围来看，虽然表面上只有20多个城市出台了新政，但这些城市是中国房地产市场集中度最高的。据链家地产研究院估计，这20多个城市占据了中国二手房市场交易额的85%，新房交易额的40%，预计35%的杠杆交易会受到影响。
    不过，在张大伟看来，除去北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外，其他城市政策力度远远不如2014年“930”政策（46个城市限购、全面认房又认贷限贷）之前的执行力度，“甚至很多城市可以说是‘蜻蜓点水’”。
    房地产分析师梁千里则认为，这一轮的21城楼市调控政策，确实能够起到正本清源的作用，也确实会影响中国的楼市整体。但是，这一轮政策不可能决定整个中国楼市政策的整体走向，至于未来3年的盘整期恐怕也是局部现象而不是整体情况。“这一次限购，实际上打击的是炒作资金，也就是投机者，他们面对整体楼市可能套牢资金的时候快速撤退，所以导致了这一次楼市的波动。”

房价调控对市场影响几何

    问题来了，这会是中国房价的一次拐点吗？
    实际上，所谓中国房地产市场，实际上分成了一线城市、二线城市、三四线城市以及乡村等区域。而这些不同区域的房价走势是完全不同的。据新华社报道，当前房地产市场去库存大体格局为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三四线城市“平价高库存”。作为“沉默的大多数”，三四线城市库存形势依然严峻。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。
    而问题恰恰在于，当楼市成交量变化时，真正的结构性矛盾并没有消失。梁千里分析，任何限购都难以解决一线城市库存不足的问题，无非是增加了资金流入的难度；而二线城市的房价，其实是取决于城市经济发展水平的，如果这些城市能够成长为下一个一线城市，那么房价自然可以提升，如果不能，那么或许会稳定在现有的情况；而真正让业内担忧的反而是三四线城市，这些城市的发展如果不能快速跟上，继续出现“鬼城”的几率并不是没有。
    那么既然是一个如此复杂的市场，“中国房价会降”的判断在长期来看是不容易成立的。
    对于房价下跌，资金是否会大量流入股市的观点，业内人士认为并没有直接关联。广发证券分析师陈杰认为，本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去每次房价调整的“正常”时间间隔是3年，而目前距离上一轮房价调整只过了2年4个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意味。“进一步来说，当前处于调控风口的楼市，很难快速变现，能快速进入股市的资金，只能是准备进入楼市而尚未进入的部分，但当前股市缺乏财富效应。”