“金土地”贷来“绿财富”

中国经济导报记者|程晖

    大年三十那天，鹰潭市的火车站前熙熙攘攘，人流车流穿梭前行，回家过年的人群，让有些阴冷的空气中，透出节日的气氛。
    紧挨着火车站，开往鹰潭42个乡镇的短途汽车在这里等候着归乡人。车身和站台上则张贴着“鹰潭农商银行欢迎您回家创业”、“孝敬父母，家门口取钱”等大红标语，有工作人员适时地向回乡探亲在此候车的人介绍最新的信贷政策。中国经济导报记者了解到，这些，正是为助推鹰潭市农村产权制度改革，鹰潭农商银行主动承担起支农“主力军”的社会责任，积极探索，创新推出的“两权”（农村承包土地的经营权和农民住房财产权）抵押贷款的宣传。这种抵押贷款打破了以往“三农”贷款抵押不足的瓶颈，拓宽了农民融资渠道，加强了信贷支农实力，增强了农村发展活力。

宅基地改革迈出关键一步

    余江县邓埠镇西坂村港边小组村民金品堂是鹰潭市用农房不动产权抵押贷款的第一受益人。他用自家287.13平方米的农房不动产权作抵押，从鹰潭农商银行获得10万元贷款用于购买农资。这也是余江县作为全国59家“两权”抵押贷款试点县(市、区)之一后，鹰潭市发放的首笔农民住房财产权抵押贷款，标志着鹰潭农商银行在全市农村宅基地制度改革试点领域迈出了关键一步。
    金品堂在余江县城经营农资、农药，家庭年收入15万元，在村小组自建房屋2层，总建筑面积287.13平方米，办理了不动产权证。2016年2月，正值春耕备耕紧张时期，金品堂缺少流动资金进农药，在鹰潭农商银行上门推广“两权”试点时，抱着一试的心态，以自己农村的住房作为抵押向该行申请借款10万元，该行根据其实际情况给予了10万元资金支持，同时享受该产品低利率优惠。获得资金后，金品堂预付一部分给农药厂，农药厂给予他进货的折扣和利息补贴，就这样精打细算，节约了不少经营成本。
    余江县邓埠镇西坂村位于邓埠镇辖区内320国道北侧，距县城不到3公里，下辖7个村小组，全村共609户村民。当地民风淳朴，信用环境较好，该村同时也是农村宅基地改革首批先进示范村。在了解到该村实际情况和各种优势后，鹰潭农商银行经与县委县政府多次讨论磋商，决定在该村启动农民住房财产权抵押贷款试点工作。该行高度重视该项工作，精心筹划，周密布署，在全辖所有网点进行海报宣传，同时组织全体营销人员深入该村派发宣传折页，收集申贷信息。该行邓埠分理处在受理贷款后，网点负责人、客户经理及市总行相关人员，准备申贷材料及合同文本等资料，主动上户进行贷款调查，当场给予回复，并要求3日内将贷款授信流程完成，客户可通过手机银行自主使用授信额度内资金。截至2016年10月末，该行累计已支持农户7户，授信金额74万元，累放金额90万元，余额58万元。

这笔贷款解了燃眉之急

    除了农房不动产权抵押外，农民还可以用农村土地承包经营权抵押贷款。潢溪镇丁山村潢溪支行首个农村土地承包经营权抵押贷款的农户名叫袁志平。
    十几年前，袁志平赴浙江学习种植大棚瓜果、蔬菜技术，经历了在外多年种植后，他积极响应国家农业产业化号召，毅然决定回乡创业。2015年，他成立了余江县麟丰蔬菜专业合作社，2016年年初在潢溪镇丁山村承包农田120亩，期限10年，种植大棚西瓜。他自投资金100多万元，建起了钢架大棚及其他基础设施，但购买化肥和支付工人工资仍缺少资金50万元。当他得知鹰潭市农商银行农村土地承包经营权抵押贷款产品——“金土地”上线后，便以120亩农田的经营权做抵押，向该行提出贷款申请，潢溪支行客户经理经过不到3天的贷款调查，收集整理好相关资料，提交了该笔贷款，2天后贷款通过了审查、审批，袁志平获得贷款授信后，如期购买了化肥，并支付了工人工资。
    据袁志平介绍，这笔贷款解了燃眉之急。120亩西瓜着实给他带来了一笔不少的“辛苦费”，他的瓜从2016年5月8日上市后，批发价一直高达1.5元/斤，短短的1个多月时间已产销40万斤，收入已达60余万元，并且在鹰潭本地已经供不应求。由于采用的是薄膜大棚技术，西瓜出产期可以持续到11月份，去年的销售收入非常可观。
    像袁志平一样在“金土地”中挖掘出“绿财富”的农户，在鹰潭市“金土地”产品支持的客户中并非个例。中国经济导报记者从鹰潭市农商银行了解到，早在2007年10月，鹰潭农商银行已在全市率先创新推出了“土地承包经营权抵押贷款”，截至2016年，累计共有8户规模以上农业企业、种养大户获得该产品支持，支持总金额15623.66万元，贷款余额3460万元。该行经过近6年的探索与实践证明，该项业务在一定程度上解决了农村规模种、养殖户等经营主体因缺乏担保物权而导致的贷款难题，为有效解决“三农”问题发挥了积极作用。农民住房财产权抵押贷款也在去年取得突破性进展。通过“扫村”、“扫户”精准营销，该行对邓埠镇西坂村村民进行“上门服务”，携带资料主动对接。现已有10户提出贷款申请，金额143万元。
    鹰潭市农商银行负责人告诉中国经济导报记者，近几年来，农村劳动力人口大量转移，甚至一些农户举家搬入城市，导致人少地多、土地抛荒现象较为严重。而通过开办农村土地承包经营权抵押贷款，使新型农业经营主体得到了从事规模化、集约化农业生产、加工的资金，从而方便土地通过流转集中使用，有效保护了农村土地。自2007年10月开展此项业务试点以来，仅余江县就流转土地近万亩，5796亩抛荒地得到了复耕和保护。

探索期呼吁深化改革

    鹰潭市农商银行负责人表示，“两权”抵押贷款目前还处于前期探索阶段，特别是农民住房财产权抵押贷款才刚推出，全市也仅在余江县邓埠镇西坂村进行试点，还未取得全面铺开的经验方法，改革成果是否进行全面铺开还有待进一步检验。另外，由于农村宅基地改革、土地承包经营权等产权制度改革面临特殊性和复杂性，确权颁证工作难度较大，进展缓慢。目前，余江县只对西坂村颁发了2户《不动产权证》，其他已测绘住房均未颁证，全县其他乡镇宅改工作也须逐步推进。
    作为全国“两权”抵押贷款改革试点之一，鹰潭市农商银行也发现了一些亟待解决的问题。一是风险分担补偿尚未明确。农业属于弱势产业，抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。若经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失，或因市场形势变化导致种养殖物价值大幅降低，影响相应土地承包经营权的流转价值，加之农业保险基本处于空白状态，银行成为农户经营风险的主要承担者，贷款风险不言而喻。余江县政府财政部门尚未明确出台农民住房财产权抵押贷款贴息、贷款风险损失补偿政策。
    二是缺乏专业评估机构。对于“两权”抵押价值的评估，尚处于摸索阶段。特别是农村土地承包经营权价值的评估，由于目前全市尚无专门的评估机构和专业资质评估人员，缺乏一个相对独立的评估价值作参照，仅凭相关技术人员以土地租金及地上种养物的价值来确定质押物的评估价值，主观意愿成份较大，容易产生道德风险。
    在多年实践的基础上，鹰潭市农商银行建议，一是尽快完善“两权”交易市场功能，充分发挥农村综合产权流转交易中心的作用，及时收集和发布产权流转交易信息，定期公布农村综合产权指导价格，组织农村综合产权流转、“招、拍、挂”等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。二是尽快出台风险补偿政策，建立风险补偿机制。县（市、区）可设立“两权”抵押贷款风险补偿基金，对因发放“两权”抵押贷款而产生损失的金融机构进行补偿。