专家解读中央经济工作会议房地产政策：长效机制建设任重道远

中国经济导报记者|张洽棠

    对于房地产市场，今年的中央经济工作会议指出：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
    相关受访专家表示，房地产市场仍在持续分化，中央经济工作会议强调的“租购并举”已经从理论走向实践，而从长期看，房地产长效机制仍然任重道远。

市场仍在持续分化

    近日，国家统计局发布的11月份房价数据显示，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳，多数热点城市房价已低于去年同期价格水平。
    但市场分化持续，一线城市房价环比继续降温，二三线城市价格出现上涨。从同比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落。
“热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市已低于去年同期价格水平。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。
    据中原地产统计数据，截至12月13日，全国房地产调控政策发布方面，接近110个城市与部门共发布调控政策250次以上，其中，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。
“楼市在调控中逐渐退烧，但二三线城市依然高温。”中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示，8~10月份受到有关政策因素的影响，入市项目较少，11月入市项目增加，市场活跃度提高。此外，二三线城市购房者依然保有积极性。
    而《中国住房发展报告2017-2018》（以下简称《报告》）也指出，2016年10月到2017年9月，中国住房市场总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。
    中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞对中国经济导报记者表示，房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌，例如，去年是二线城市领涨，今年则是三线城市领涨。同时，中国房价体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群房价间存在显著差距，一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。
    本轮房价回升小周期接近尾声。党的十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制的表述更为明确，政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作。中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华认为，过去一年半里，多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。房价的“相对洼地”基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。
    倪鹏飞表示，2018年热点城市房地产市场将逐步回归理性。越来越多城市房价也加入了停涨或微跌的行列，这些都表明市场作出的方向性选择。不过，我国仍处于高速城镇化阶段，城市住房供求矛盾仍然存在。

租购并举正在路上

    今年中央经济工作会议指出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”
    而从实践层面看，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，很多地方政府在积极酝酿租赁房项目。其中，北京市在2017~2021年5年内供应1000公顷集体土地，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出，未来5年新供各类住房中租赁将占30%。一个万亿元级的租房市场正在开启。链家研究院预测，2020年中国租房市场规模预计将达到1.6万亿元，到2025年将增至2.9万亿元。
    “积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”倪鹏飞表示，“但是住房租赁市场刚刚起步，仍然存在大量困难和障碍，特别是集中在顶层设计和政策法规方面。未来随着租房市场的发展，对于如何规范中介、承租人、出租人等市场主体的行为，如何将市场上的存量住房引导入租赁市场，如何规范租赁市场的价格波动等，都将是长期研究的话题”。
    “现在，由开发商、地产中介、酒店集团等经营的‘长租公寓’，在大学生、白领群体中很受欢迎。魔方公寓、链家自如等长租公寓运营商也形成了一定规模。阿里巴巴、腾讯、京东等电商巨头也纷纷参与到租房市场来，未来租赁金融服务业将成为新兴行业。”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员姜雪梅建议，逐步放开租购同权门槛，推广“租售并举”住房制度，首先开放租购同权的子女教育门槛，解决新市民子女上学问题；其次改革医疗、公积金制度，促进跨区域联网服务；第三合理布局租赁房源，实施租金管制，促进梯度消费。
“大力发展住房租赁市场，需要全面推进租购同权，立法保护租房家庭的权益，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利。需要注意的是，租购房同权的政策立足点，并不是为了解决中高收入群体竞争优质学区的问题，而是为了让广大农民工及中低收入群体子女也能平等享受基本公共服务。”邹琳华说。
    从机构层面看，多家银行、阿里和京东等互联网巨头宣布进军房屋租赁市场。10月30日，中信银行率先宣布进军房地产租赁市场。11月1日开始，建行武汉分行、广东分行、深圳分行等多家分行先后“涉足”住房租赁市场。
    12月18日，建行成为北京地区首家进军住房租赁市场的银行。建行北分联合多家企事业单位进军北京住房长期租赁市场，推出了1588套真实房源。此外，建行还发布了包含70余项产品的一揽子金融服务方案，并表示，为专门提供租赁服务，建行成立了轻资产公司建信住房服务（北京）有限责任公司。
    银行选择进军住房租赁市场，或看中了市场广阔前景。据建行北京分行发布的中国建设银行住房指数（北京地区）显示，北京新房住房指数883.16，二手房住房指数256.82。住房租赁指数从基期（2009年1月）的100上涨至2017年11月的255.46，年复合增长率11.09%。
    张大伟表示，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。但目前租购并举才刚开始，对房价的影响还没有体现出来。

建立长效机制或有五大重点

    去年的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
    从“研究建立”转变为“完善促进”，表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到实践层面。另外，中央经济工作会议对于住房租赁市场的表述之细，指导方向之明确，是前所未有的。有业内人士指出，结合2017年全年各地房地产政策的一系列举措，从今年年初提出的差异化供地政策，到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进，再到十九大重申“房住不炒”和“租购并举”，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出。
    “我国的住房基础制度没有根本性改变，政府依赖房地产的发展局面仍然没有改变。”倪鹏飞认为，“目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，并不是真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，如果调控政策转向或变化，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，一二线热点城市房价可能出现报复性增长。”
    由此可见，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，必须将抑制住房投资投机的政策手段制度化、长期化。“2017年住房制度的长效机制开启了建设之门，2018年需要迈出实质性步伐。”倪鹏飞指出。
    《报告》建议，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，并突出5个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；第三，完善住房金融市场与监管制度；第四，改革土地制度和机制改革；第五，加快财税体制改革。
    “要按照十九大报告要求，加快推进住房领域的供给侧改革。”倪鹏飞说，“加快积极支持培育多主体供应机制，降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人、社会法人机构等都可以参与提供购房、租房的局面。”
    “促使住房回归居住属性，是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点。”邹琳华认为，“需要鼓励支持各地方政府，因地制宜创新商品房之外的住房供给渠道，改变商品房一枝独大的局面。北京的共有产权住房实验就是这方面的探索。同时，还要适度降低商品房的金融属性。”