公募REITs试点起步，今后需解决好管理人和产品供需匹配问题

    中国经济导报讯  记者成静报道  4月30日，国家发展改革委与证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，也意味着REITs将正式在中国境内登上资本市场舞台。证监会同步发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》则规定了产品定义与结构、管理人与托管人等机构主体的专业胜任要求、基金份额发售方式、基金投资管理与项目运营管理、监督管理等内容。
    REITs的英文是Real EstateInvestment Trust，可以投资于房地产，也可以投资于基础设施资产，可以简称为“不动产投资信托”。REITs产生于20世纪60年代的美国，通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产，由专业的机构进行管理，并将大部分收益分配给投资者，使得中小投资者有机会参与大规模不动产投资，将不动产市场与资本市场有效结合。
    REITs在国外是一种较为成熟的投资工具，基础设施与持有型房地产是REITs的两类重要基础资产。从全球REITs的发展经验来看，这两类资产的REITs市场均运行良好，发展成熟。REITs最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。
    根据广发证券固收团队的研究，从《征求意见稿》具体内容看，国内公募基础设施REITs在运作方式、收益分配、杠杆限制方面的规定与国际接轨。其中，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，与国际一致；借款总额不得超过基金资产的20%，杠杆限制比其他国家REITs严格。
    广发证券固收团队认为，国内已发行的产品部分符合了国外REITs的标准，但在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在差异，因此称为“类REITs”。截至2020年4月30日，存续的类REITs共68支，发行额合计为1271.97亿元。其中，基建类的收费路桥类REITs有3支，发行额合计109.9亿元，占比8.64%。
    对于《征求意见稿》的意义，广发证券固收团队认为，首先，现有类REITs对资产支持证券进行分层设计，外部投资者认购优先级，享有固定收益，该模式下产品的债性较强。公募REITs产品有望采用平层设计，投资者享有浮动的租金、收费权收益以及资产增值收益，突出股性。而且，《征求意见稿》规定，公募基础设施REITs收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，与国际接轨，体现了REITs高分红的特征。
    其次，目前类REITs投资者范围较小，且私募发行，投资者一般只能在开放期选择回售，产品流动性弱，导致产品近几年数量和规模增速缓慢，市场很小。公募REITs的试点，最核心是解决了类REITs的痛点，即参与者少和流动性弱的问题。一方面，扩大投资者范围至公众投资者，根据《征求意见稿》，公众投资者的认购占比还相对较低，不超过基金份额数量的16%。另一方面，符合条件的公募基金可上市交易，增强流动性，同时也增加了退出渠道，投资者可通过二级市场交易退出。
    对于公募基础设施REITs的长远发展，广发证券固收团队认为可能有两个问题仍需解决：一是管理人问题。从国外经验来看，基础设施REITs的发起人就是运营者，有能力管理资产，而资产运营和投资是REITs未来收益的保障，我国公募基金目前欠缺项目运营能力。二是产品的供给和需求匹配问题。可能存在原始权益人认为REITs融资成本较高，而投资人认为REITs投资收益较低的不匹配问题。