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  往期回顾:    高级检索   出版日期: 2014-09-04
2014-09-04 第B05版:VC/PE 大 | 中 | 小 

地产基金:更大的机会来自市场并购

访中国房地产协会金融专业委员会副主任、恒银基金执行总裁许鹏

作者: 潘晓娟 来源:中国经济导报 字数:2767
     恒银基金执行总裁许鹏 我国地产私募基金可在地产并购领域寻求更大的发展,未来也可在资产证券化方面寻求更多的风险对冲手段,以缓解地产私募基金的资金压力。 ——许鹏
    
中国经济导报记者|潘晓娟

    今年以来,房地产市场依然扑朔迷离。观望、僵局之下,与此紧密相连的房地产基金又会有怎样的判断和预期?近日,中国房地产协会金融专业委员会副主任、恒银基金执行总裁许鹏接受了中国经济导报记者的采访。“在目前房地产市场预期不是很明朗的前提下,房地产市场确实存在一定的潜在风险。”许鹏表示,在房地产市场调整的大背景下,地产基金的投资机会相比过去反而提升幅度更大。房地产市场本身是一个重资本行业,当市场的并购机会出现时,谁拥有金融资源优势,谁就会获得市场优势。
    恒银基金成立于2001年,是一家高度专业型的以房地产投资基金为主的多元化基金管理公司,也是国内第一批注册登记的私募投资基金。

房地产行业正在回归正常化

    “从2014年以来的房地产市场运行态势来看,无论是从住宅市场的成交量,住宅价格变化还是地产开发投资增速的变化,都在显示地产市场正在步入一个新的调整周期。”许鹏分析认为,这个周期相较前几年的调整是有明显区别的。此轮房地产市场调整应以周期性的调整来对待,应该是一个级别较大的调整周期。从这一点来讲,房地产的高速发展周期已经结束。房地产行业正在回归正常化,尤其是今后房产税代替行政调控,房地产的投资属性将会被遏制。
    而从城镇化的角度看,未来城市人口仍会继续增加,但相较过去10多年的增长规模而言是下降的。当然从城镇化的刚需以及改善型住房刚需而言,房地产市场仍有不小的支撑力。许鹏判断说,受制于购买力的因素限制以及投资属性的弱化,房地产市场未来10年白银期的观点可能过于乐观。

地产私募基金投资更加趋于谨慎

    对房地产企业和项目的资本运作有着多年操作经验的许鹏谈到,与往年相比,2014年房地产私募基金的投资更加趋于谨慎,主要投资转向了旅游地产、养老地产、政府承诺回购的保障性住宅项目以及核心城市周边的文化休闲型商业业态。从目前地产私募基金的退出方式看,尚未出现明显的新变化,但是地产私募基金通过股权转让或债权转让的退出方式是普遍化的趋势。
    在房地产私募基金野蛮生长背后,“明股暗债”的变相高利贷模式以及过高的承诺回报与兑付危机的爆发,都把该行业架在了高风险的位置上。“中小房企的融资需求确实迫切,但地产私募基金更多的是从安全的角度去考量。因此,目前地产私募基金行业对于中小房企的资金敞口是处于收缩状态。”许鹏分析指出,兑付问题目前主要发生在信托行业,地产私募基金从规模上相比信托的地产投资规模要小。中小型地产私募基金确实也存在兑付风险的问题,风险总是有的,只是不同时期风险的释放程度不同。
    在许鹏看来,当前中小型地产私募基金面临的兑付风险,会迫使地产私募基金向着更加理性和多元化的方向发展,可以说对于整个地产私募基金的未来发展会带有积极的影响。“明股暗债”的确是行业中的普遍现象,但同时也给地产私募基金敲响了警钟,即在项目选择以及风险控制方面都需要做充分的应对措施。为了更好地规避投资风险,地产私募基金目前在投资项目的抵押方面也提高了要求,同时地产私募基金也在加强与大型地产企业开展合作。
    展望未来,许鹏认为,房地产投资的下一个热点依然还是在住宅地产,同时养老产业和旅游地产也是发展的重点,“不过,更大的机会热点可能将出现在地产市场走低趋势下的并购领域。”

地产企业海外融资成本提升

    近年来,海外融资风头越来越劲。根据中原地产研究中心统计数据显示,2014年前7个月,中国房企海外融资规模达424.33亿美元,其中,7月份海外融资规模为56.6亿美元,环比下滑幅度为40.79%。此外,从万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看,7月份融资额度为50.37亿元,环比下降63.74%。
    许鹏指出,海外融资的优势主要在于融资成本低廉,一方面是海外的利率低,另一方面是人民币还处于升值通道中。地产企业近几年在海外进行了大量的举债行为,虽然目前还尚无确切的统计数据,但我们可以直观地通过观察国内地产信托的膨胀规模看出,近几年地产企业的资金饥渴大幅地提升了地产企业的海外举债规模。
    他认为,以往地产企业大举配置美元债务是一个很明智的融资之举,但目前乃至未来几年,地产企业的美元债务的融资成本将会显著的提升。尤其是过去两年里的美元债务,未来几年是这批美元债务的偿还期,其所承担的汇率成本会上升。分析其中的主要原因在于:人民币贬值的预期很强烈,再加上美元汇率步入上行通道。汇率损失这环,从融资成本的角度而言,地产企业所承担的汇率成本优势不仅丧失,而且汇率成本会大幅提高,这显然对于债务高企的地产企业不利。尤其是地产市场步入调整周期的背景下,美债融资正成为悬在地产企业头上的达摩克利斯之剑。

可在地产并购领域寻求更大的发展商机

    从美国的经验来看,房地产基金的发展与房地产行业本身的发展是相互依存的,房地产基金的出现有利于房地产行业的健康发展。许鹏分析说,房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,REITs的出现很大程度上推动了房地产市场的健康和持续发展。房地产基金大发展的条件:首先,在于国家政策,包括政策允许、税收优惠,低成本融资等。其次,是地产市场的价格要合理,包括房价收入比与租售比应该在一个正常合理的区间,这样地产私募基金才有更好的发展空间。再次,地产私募基金也要具备更长远的眼光,打造可持续与稳健的地产私募基金,赚快钱的思维方式要进行适当的调整。上述这些条件国内市场还未成熟,有些条件甚至短期内都很难满足。
    许鹏表示,中国地产私募基金走出一条特色之路,可探索性很强。毕竟我国的地产市场与美国、英国的地产市场存在很大的差异性,即使现阶段REITS放开,几年内对地产私募基金的正面推动作用也有限。他建议,我国地产私募基金可在地产并购领域寻求更大的发展,未来也可在资产证券化方面寻求更多的风险对冲手段,以缓解地产私募基金的资金压力。
    据许鹏介绍,目前地产基金中独立品牌内资普通合伙人(GP)和房地产商关联GP占绝大部分,二者合计占市场GP数量的3/4及管理资金量的72%;金融机构关联GP占市场GP数量的22%以及管理资金量的25%。融资方式主要是信托渠道、证券渠道以及第三方理财机构。从趋向上看,由于金融政策的逐渐放开,地产基金的融资方式正在更加多元化。
    在许鹏看来,当前我国房地产基金面临的最大问题是尚不成熟,业务方面依然过多地采用债权模式。2014年曝出的地产基金兑付事件是地产市场调整下的一个必然结果,从地产基金的长期发展角度考量,过去几年地产基金的发展太过顺畅,经历一定的市场洗
礼对于地产基
金的长期健康发展是非常有益的。
 
 
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