中国经济导报记者|张洽棠

    近日，北京市多家银行首套房贷款利率执行“新标”，即在央行基准利率基础上上浮10%。所谓“牵一发而动全身”，北京房贷利率上行是否预示全国房价的走势？
    相关受访专家表示，目前银行贷款的首付比例提高，实际上是因为银行资金方面的吃紧，对房价或有下拉作用，从全国房地产市场看来，未来二三线城市间的分化趋势将会更加明显，而从土地收入变化看，2018年一二线土地市场成交或将维持高位。

北京部分银行首套房贷利率上调

    采取新标后，对比原来基准利率1.05倍条件下，贷款金额为100万元、还款期限30年的北京地区首套房贷，以等额本息方式还款，每月需多还148.81元，本息合计需要多支出5.36万元；而以等额本金方式还款，本息合计则需要多支出3.61万元。
    以贷款金额100万元、还款期限20年计算首套房贷，以等额本息方式还款，每月需多还134.19元，本息合计需要多支出3.22万元；而以等额本金方式还款，本息合计则需要多支出2.41万元。
    目前，银行贷款的首付比例提高，实际上是因为银行资金方面的吃紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，当前资管政策改革后，银行原有的很多高收益投资渠道减少，银行本身也要考虑盈利问题，因此必然会在类似房贷方面打开突破口，提高房贷利率也是商业上的一种考量。

城市分化或将更明显

    北京房贷利率在上升，而全国楼市仍处于分化状态，尤其是二三线城市。
    中国指数研究院提供的数据显示，4月份其监测的42个主要城市成交面积环比上升11.33%，其中近六成城市环比上升，但同比成交面积则下滑14.62%。分城市来看，一线城市住宅成交面积环比下降10.04%，同比下降23.71%。
    58安居客房产研究院首席分析师张波表示，整体来看，一线城市的调控效果至少在成交量上表现得非常直接，限购、限贷、限价等短期调控手段对市场投资需求抑制明显。随着前期累积需求增多以及市场供应量不断提升，预计后续市场成交将会小幅回暖，房价仍将整体维持稳定。
    值得关注的是，在一线城市整体成交数据下滑的基础上，4月份一线城市中上海新建商品住宅成交面积为36.9万平方米，环比下跌22.9%；广州为54.5万平方米，环比下跌21.2%；深圳为16.8万平方米，环比下跌14%；一线城市中仅有北京新建商品住宅成交面积环比上涨，4月份其成交面积为17.5万平方米，环比上涨8.1%。
    与此同时，我爱我家集团市场研究院统计显示，4月份北京全市二手住宅共网签13673套，同比下滑19.1%，环比上升22.6%。
    我爱我家集团副总裁胡景晖对中国经济导报记者表示，不论是网签量还是机构的签单量，4月份北京二手住宅都来到了近一年新高，这说明北京二手房市场已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。
    与一线城市房地产市场相对稳定表现不同的是，数据显示，4月份二线代表城市成交面积环比上升22.91%，同比下降6.49%。三线代表城市成交面积较上月下降4.86%，同比下降29.87%。

50大城市土地收入同比大涨

    尽管全国房价在分化，而从大中城市的土地收入看来，却在同比大涨。
    据统计，2018年前4个月，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。4月份单月，多个城市土地收入明显上涨。5月2日，中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿元，同比上涨83.4%。1～4月，50城市土地出让金合计达到11882亿元，比2017年同期的7984亿元上涨48.8%。
    从土地出让金额来看，4月份受监测的50大一二线城市当中，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。其中，杭州单月土地收入高达179亿元，同比上涨237%。
    综合前4个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿元。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。
    热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015～2017年平均30%的溢价率。中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示，土地市场在系列调控影响下，有所退烧。但从成交金额看依然位于高位，预计2018年，全国主要城市的土地市场将继续维持高位。宁波、佛山、嘉兴、南通、常州、盐城等城市，土地出让金额在2018年出现了非常明显的上涨现象。
    不过，近期信托等资金监管政策渐趋严格，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。张大伟分析认为，房企资金压力正在逐渐出现，从2016年“9·30政策”开始，全国一二线城市持续严格调控，这种情况下，虽然房企整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的拿地积极性明显降低。
    张大伟认为，未来房地产市场走势会持续出现分化。整体来看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。
    虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。张大伟进一步分析认为，预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。