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走出地产投资
2018-01-26 00:00:00      中国经济导报

    金李,北京大学光华管理学院讲席教授、博导,北京大学国家金融研究中心主任,北京大学管理案例研究中心主任,光华管理学院副院长,国家千人计划获得者。

金李,北京大学光华管理学院讲席教授、博导,北京大学国家金融研究中心主任,北京大学管理案例研究中心主任,光华管理学院副院长,国家千人计划获得者。

 

 


中国经济导报记者|蔡若愚

    20岁时的1000元钱,做与不做财富管理,到65岁时会有什么区别?
    北京大学光华管理学院副院长金李对此做了三种分析:其一,放在银行活期存款,目前活期利率为0.35%,65岁时1000元将变成1170元,不考虑通货膨胀,那么多出来的170元可以去北大西门吃顿烤翅;其二,放在银行定期存款,目前3年期定期存款年化收益率为3%,65岁时1000元将变成3781元,多出的近2800元可以叫上室友若干好好聚聚,吃得更高级一些;其三,做一下财富管理,比如交给巴菲特,那么根据其过往年化收益率20.46%(1965~2009))的业绩,65岁时,1000元最终将变成434万!
    这是金李面对本科生总是抱怨“没钱”时,常常祭出的一个思想实验。在其看来,这就是时间的力量,当时间足够长的时候,用足够好的管理方式,哪怕是一笔小小的资金也会积累成大的回报。

    我们的钱都去哪儿了?银行里躺着,房地产里趴着

    数据显示,最近十几年来,全国个人持有的可投资资产总体规模不断攀升。根据招商银行和贝恩资本每年做的中国财富市场需求调研,2017年预计民间可投资财富总规模达188万亿人民币,是中国GDP的两倍有余,年化增速超过20%。
    这么多的财富都在哪里呢?现金及存款是其中的大头,其次就是投资性不动产,两者超过总规模的60%。简单来说,就是民众更喜欢把钱放在银行里或是投在房地产上。
    但这显然也不是民众自己满意的状态。“很多人担心银行存款甚至跑不赢通胀,从实物购买力来说是缩水的;党的十九大以后,中国投资性房地产的未来也有政策上的巨大不确定性,未来投资性房地产是否仍然能够作为中国民间财富储值的重要工具,应该说是见仁见智。”金李说,但是中国的财富管理市场或者中国的资本市场并没有准备好,没有开发出其他有效的能够替代投资性房地产的财富储值工具。
    “证券、股票、债券、新三板、VC、PE、古玩、字画我都投过,但未看到平均风险收益比超过投资性房地产的品种,还有一些品种国内尚未开放。”金李直言,一方面,从老百姓的角度来说,确实缺少有效的投资板块;另一方面,投资房地产所带来的问题,其实已经越来越凸显了。

    不再依赖房地产,民众理财和国家经济都将找到新空间

    如果把钱从房地产中取出,我们会收获什么?
    从2016年中国居民家庭收入来看,中等收入家庭一年有8万余元收入,月收入7200元。同时,普通中等收入家庭所拥有的财产,最重要是来自自住房地产,还有一部分是投资性房地产,平均规模折合人民币为80万元左右。如果这80万元资产每年年化收益率多2%,一年收入就能多1.6万元,相当于多出两个多月的收入。
    金李认为,只要对财富做适当优化,完全能做到在风险不增加的情况下使得民众财富平均每年增加1%~2%。“这相当于一家人多了1~2个月工资,而按照民间财富规模是GDP两倍有余的结论,我国GDP可以增加2%~4%。”金李表示,今天我们GDP增加一个点都非常困难,但财富管理未足够优化的结果,是带来每年2%的GDP损失。对于国家来说,这里面存在巨大的利益空间。
    金李认为,如果让房地产不是只赚不赔的话,部分企业和地区杠杆率过高的问题也会得到解决。“我们发现很多杠杆,来自于某些企业把资本最终投入到跟房地产有关的行业中。当一笔生意只赚不赔的时候如何加大投资者的回报率?答案就是‘加杠杆’。这样看来,如果把在房地产本身的回报适当下降,高杠杆问题也会迎刃而解。”
    解决房地产业问题,某种程度而言,功夫在诗外。据悉,美国的高净值人口和超额净值人口,在房地产上的财富投资规模不超过20%,因为美国存在着大量其他投资机会,在风险可控的风险溢价处理之后,回报率并不明显低于房地产。但国内目前还缺乏这样的机会,当然这同时也意味着机会。“中国财富管理行业正在发生阶段性转变,从原先严重依赖于投资性房地产,开始向更加广阔的大类资产配置转变。”金李说。

    财富管理,最好的基金经理比不过标普500指数

    既然认识到了财富管理的好处,那如何更有效地进行财富管理呢?正确的财富管理观念必不可少。在《中国式财富管理:不可不知的未来财富管理知识》一书中,归纳了如下一些理念:
    第一、财富管理是长跑而不是短跑。只看眼前,1000元似乎不值得管理,但从一生的维度看,1000元可能影响一个家庭、一代人甚至几代人。
    第二,财富管理并不能只看收益率。目前状况下,大部分人面对投资品种只看年化收益率,8%好于7%,7%好于5%。但金李认为,随着刚性兑付被逐渐打破,不能只看一个维度的产品收益率,还要考虑波动性、流动性。“现在一些大客户经常会被他的财富销售人员引导购买一些长期的金融产品,比如一些私募股权类投资产品,年化收益率很高,但投资期限也很长。成熟市场的规律是,期限越长、流动性越差的产品需要得到补偿的收益率越高。如果是以牺牲流动性换取的收益率,并不一定是值得提倡的事情。很多优秀的企业往往最终死于资金链断裂,家庭也是,流动性管理是财富管理重要的一环。”金李说。
    第三,财富管理应该是全局部署。理论上,单个产品并不具备最好的风险收益性价比,组合往往优势更强。但相对来收,组合需要计算各类产品权重,甚至计算因人而异,非常耗时耗力。在这方面,金李建议,不如选择智能投资顾问。“找巴菲特帮你管钱当然好,但事前找一个巴菲特真不容易。”有意思的是,巴菲特自己曾做过一个实验,花10年时间,打赌最好的对冲基金经理干不过标准普尔500指数。事实证明了他的猜想,也证明了单纯靠人的判断来长期取得高收益非常困难。
    “财富管理是战役,而不是战斗。最终决定它成败的,绝不是我们去赌一把并赌中了。”金李认为,财富管理需要攻守兼备,目前中国的状态是善攻不善守,善创富而不善管富,这也决定了未来财富管理行业在中国既机遇巨大,又任重而道远。

【期号:3213】【版面:06】【作者:蔡若愚】打印本页
 
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