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土地流拍“变局”下的地产猜想
2018-08-30 00:00:00      中国经济导报


赵伟

    近期住宅土地流拍现象频繁发生,引发对下半年地产投资担忧。年初以来,全国土地流拍数量有所增加,2季度以来更是呈现加速增长态势;其中,住宅用地流拍现象较为显著,占全国流拍土地宗数比重由1季度末的28%升至8月的60%。数据显示,2018年1~7月,全国住宅用地流拍643宗、较去年同期上涨28%,对应建设用地面积2781万平方米、较去年同期大幅增长101%。土地流拍的频繁发生,引发市场对土地市场遇冷、进而拖累下半年地产投资的担忧。

二线和三四线城市流拍增加

    从地域分布来看,长三角及中西部地区的二线城市,是流拍多发之地;近期热点三、四线城市流拍也明显增加。城市类型来看,2季度以来,二线和三四线城市流拍住宅用地面积均出现明显增长;其中,二线城市流拍较为密集,流拍率由1季度末的4.1%大幅抬升至7月的8.2%,三四线城市流拍率也明显抬升,由3.2%升至4.8%。地区分布来看,长三角、中西部地区土地流拍较多,住宅用地流拍率也分别由1季度末的5.2%和3.4%上升至7月的8.1%和5.2%。具体城市来看,合肥、成都、苏州、太原等热点二线城市,以及前期房价上涨较快的阜阳、菏泽、肇庆等热点三四线城市,土地流拍规模较为靠前。

地产调控从严或是主因

    地产调控进一步收紧、叠加地价上涨过快,或是影响近期企业拿地意愿的重要原因。5月前后住建部约谈12城以来,新一轮地产调控政策密集出台,加强一、二线热点城市房地产市场监管、“查缺补漏”的同时,调控政策加速向三线及以下城市下沉。三四线城市地产调控边际收紧,叠加此前住建部会议提出将因地制宜调整货币化安置比例,未来三四线地产销售或将承压。三四线城市需求预期承压的背景下,土地价格继续上涨,进一步加大了房企开发成本压力,对房企拿地意愿造成影响。
    6月以来土地成交明显放缓、全国土地出让金增速明显回落,也从侧面验证土地市场降温。100大中城土地成交面积增速,是全国土地购置面积的领先指标。6月以来,100大中城市的二、三线城市土地成交面积增速大幅回落,印证了房企拿地意愿的减弱。此外,全国土地出让收入累计同比在5月到达45.9%的高点后,连续两月下滑10.8个百分点至7月的35.1%,也从侧面验证土地市场出现明显降温。
    政策导向来看,地产从严调控趋势未改、并加速向低线城市下沉,或进一步影响土地交易和地产投资表现。5月以来新一轮地产调控政策密集出台,并加速向三线及以下城市下沉,近期普洱、河间等三四线城市也纷纷出台调控政策。7月31日,政治局会议再次强调“坚决遏制房价上涨”,8月7日住建部也召开部分城市房地产工作座谈会,表示对楼市调控不力的城市坚决问责。综合考虑政策导向以及近期地方调控措施来看,房地产严调控趋势并未改变,或进一步影响土地交易和地产投资表现。

地产投资承压

    综合考虑指标的领先滞后关系,4季度土地购置费、新开工或将明显回落,地产投资或将承压。新开工面积和土地购置费,是决定房地产投资走向的关键变量。伴随土地成交进度放缓,未来一段时间房屋新开工面积增速或将放缓;此外,考虑到土地购置费滞后于土地成交价款3~4个季度,去年末土地成交价款高位回落,对土地购置费的滞后影响或将在今年4季度开始明显体现,地产投资或将承压。
    土地流拍若进一步恶化,或将影响政府性基金收入,进而制约下半年基建发力空间。地方政府国有土地使用权出让收入,与土地成交情况密切相关,2016~2017年土地市场火热,带动地方政府国有土地使用权出让收入大幅增长,由2015年的-21.4%持续回升至2017年的40.7%。考虑到国有土地出让收入是地方政府性基金收入的主要来源、占全国政府性基金收入比重已超过85%,后续土地流拍若继续恶化,或将对政府性基金收入产生一定影响,进而制约下半年基建投资发力空间。
    区域视角来看,江西、江苏、安徽等部分土地出让收入依赖较高的省份,值得重点关注。结构来看,地方政府国有土地使用权出让收入对应支出结构中,除了征地和拆迁补偿外,在土地开发、城市建设、农村基建等基建相关领域支出较高、占比超过30%。区域视角来看,江西、江苏、安徽、浙江等省份,土地出让收入占综合财力比重超过30%,对土地财政依赖度相对较高;假如土地交易明显萎缩,或对这类省份财政收支以及地产投资产生一定影响,需要重点关注。
    
政策维稳须寻求“稳增长”与“调结构”的再平衡

    转型背景下的政策维稳,是在“稳增长”和“调结构”之间寻找平衡;前期信用过快收缩等因素滞后影响逐步显性化,未来2~3个季度内,经济依然存在一定下行压力。当前“转型”的背景下,本轮政策维稳或明显有别于传统周期,更加注重“稳增长”与“调结构”的再平衡,经济将围绕“补短板”、“增后劲”等领域,结构性发力。与此同时,货币政策不会“大水漫灌”、地产调控总体趋严,对下半年地产投资、基建发力空间等,或将产生一定制约。总体来看,前期信用过快收缩等因素滞后影响逐步显性化,未来2~3个季度内,经济依然存在一定下行压力。
    (作者系长江证券研究所宏观部负责人)
 

【期号:3327】【版面:05】【作者:赵伟】打印本页
 
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