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山东郯城住房租赁市场遇到的困难及建议
2017-08-08 17:15:06      中国发展网

近年来,随着县域经济的发展,城市建成区面积逐步扩大,城区常驻人口逐年增多,特别是进城务工经商人员队伍逐步扩大,子女进城求学人员逐渐增多,城区拆迁规模扩大带来未安置拆迁户存量增加,带动了住房租赁市场的急速增长。

但是,相较于大中城市,山东省郯城县的住房租赁市场发展相对滞后,住房租赁比偏低。租赁住房在解决人民群众“安居”问题上未能发挥应有的作用,住房租赁市场在整个房地产交易市场占比明显偏低。

一、郯城发展相对滞后的原因分析。

1、租赁房源供给结构单一。通过调查,郯城县城区住房租赁市场房源据大多数来源于个体房东,机构持有住房租赁占比极低,公租房仅200余套。

近年来,郯城县住房租售比较低,这导致机构持有住房出租回报率低,甚至存在租金不抵利息的情况,因此限制了住房出租机构的发展。

以个体房东为主的租赁房源供给结构,会导致住房租赁关系存在不规范,不利于住房租赁市场的健康发展,难以满足租户对居住产品升级换代的要求。

2、出租房源的户型结构与需求存在矛盾。当前我县城区租赁房源绝大多数是个体房主拥有的闲置房产,其中绝大多数为成套户型。房东在购置房产时,主要着眼于房产居住舒适性、房产增值保值性,很少考虑房产的出租性能。而租客相对收入偏低,对房屋居住的实用性要求大于舒适性,更注重于减少房租支出。因此,住房租赁市场存在出租房源以舒适性为主与需求房源以实用性为主的矛盾,小户型出租房源供给不足。

3、短租期与租住稳定性的矛盾。根据统计,绝大多数住房租约期限为一年,其次为半年,很少超过一年。并且我国没有针对住房租赁关系保障性的法律法规,出租人事实上可以随时提高租金甚至无条件解除租约。因此,租住人多数更换居所较为频繁,多数租住人平均不到两年就换一次房,租住人难以长期稳定租住同一套房屋。因此租赁居住普遍缺乏“安居”感。

4、租赁纠纷多发。租赁合同多数由租赁双方内定,标准化程度往往不高,甚至很多租赁合同仅仅是口头约定,在日常设施维修等方面的责任义务往往未做出明确划分。因此,租赁纠纷经常发生,经调查,近半数租住人遭遇过租赁纠纷。而在租赁纠纷中,租住人又往往处于弱势。

5、租购不同权,租赁居住在落户、子女就学等方面存在障碍。住房不仅仅是一套房子,还往往有很多绑定在房子上的诸如落户、子女入学等方面的权利。在调查中我们发现,很多租赁居住人员已举家在城区工作生活多年,但是由于未购买房屋而是租赁居住,一直未能在城区落户,这在一定程度上限制了住房租赁市场的发展。

6、租赁房源相对稳定与拆迁户租赁需求集中爆发形成房源供求矛盾增加。

近年来,随着旧城改造、棚户区改造及城区各项建设规模的扩大,城区拆迁规模随之扩大,而租赁房源未能相应增加,造成房源供求矛盾。例如近期郯城西北片区大规模拆迁造成住房租赁市场一房难求,租金价格暴涨。

二、推动住房租赁市场进一步发展的意见及建议:

加大公租房建设,鼓励机构持有租赁住房,促使租赁房源多元化。政府应加大公租房建设,为中低收入家庭、进城务工人员以及事业初创阶段的大学生提供住房保障。住房商品化以来,房价一路走高。为保障中低收入者的住房需求,我们可以借鉴发达国家发展公共租赁住房的先进经验,加大公共租赁住房建设,提高公共租赁住房的住房占比。

政府应当出台政策,引导、鼓励机构资金投资租赁住房建设。在当前商品房利润极高,租售比很低的情况下,社会资本对进入租赁住房市场积极性不大。对策,政府要加大政策扶持力度,让更多社会资金有意愿进入住房租赁市场。

政府公租房及机构持有租赁住房,能够提供更加稳定的住房租赁关系,减少住房租赁纠纷,增强租住人安居意识,有利于改变只有自购房才能安居的思想观念,促进租赁市场发展。

公租房建设及机构持有租赁住房要以小户型等实用型户型为主,保证租赁房源多样化。公租房及机构持有租赁住房要以优先解决中低收入人群住房刚性需求为出发点,以实用性户型为主,改善型住房需求应当由市场解决。

出台住房租赁关系保障性法律法规,保障租住人合法权益。针对目前租赁市场现状,政府应当出台法律法规对住房租赁关系予以规范。通过住房租赁关系保障性法律,保障住房租赁双方的权利和义务。要通过法律,限制出租人解除租赁合同、提高租金的随意性,同时要通过税费减免等优惠措施,保障出租人权益。

统合个体房源,建立公共平台,引导个体房源长租化。政府可以建立住房租赁公共平台,通过优惠政策,引导个体房源进入住房租赁公共平台。鼓励个体房东让渡住房长期租赁权,政府平台保障房东收益,引导个体房源长租化,促进住房租赁市场规范化发展。

大力推进租购同权,保障租赁住户合法权益。对于在本地长期租住人员,应当落户、子女入学等权益方面等同于购房人员,解决租赁居住人员的后顾之忧。

统筹规划被拆迁户安置,做到边拆迁边回迁。政府应当对拆迁工作进行统筹,避免短时间集中大规模拆迁对住房租赁市场造成冲击。在拆迁过程中,尽量做到分批拆迁,分批回迁。

(山东省郯城县物价局李新迎)

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