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李晓林代表:推进住房租赁市场资产证券化
2019-03-12 00:00:00      中国经济导报


中国经济导报讯记者郭丁源报道

    “我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善。”全国人大代表,林达集团董事局主席、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林表示,集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等、管理困难等问题,提高住房租赁的品质,缓解供求矛盾,是未来大中型城市住房租赁的发展趋势。他强调,在这个过程中,需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持,例如,税收问题涉及到机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,存在多个需要突破的政策瓶颈。
    REITs(Real Estate Investment Trusts),即房地产投资信托。“我国至今并未单独对REITs产品制定相关税收优惠政策。”李晓林提出,在现有税收法规下,如果成立公司制的REITs,将不可避免会遇到双重征税的问题。按照全额纳税的模式操作,税收可能接近租金的一半。再加上中国商业地产的租金投资回报率不高,扣除层层的税费,REITs产品的净利回报率很难满足投资人的期望。
    针对REITs增值税的改善,李晓林建议,在REITs产品架构下,土地增值税递延缴纳。李晓林认为,房地产开发企业作为国内主要的物业持有方和现阶段国内REITs市场,特别是租赁住房及PPP基础设施领域REITs市场的重要参与主体之一,很多资产累计增值幅度较大,在设立环节重组过户操作的土地增值税负担较重,在设立环节即征收的土地增值税将抑制房地产开发企业参与REITs项目的积极性。因此建议对拟发行REITs产品的房地产企业暂缓征收土地增值税,当原始权益人对外转让权益性份额或REITs产品对外市场化处置资产或对应项目公司股权时,原始权益人再按照原计税基础补缴相应的土地增值税款。

 
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