社科院学者：今年楼市仍处在亢奋后的疲弱期

中国经济导报记者|张守营

    近日，国家对楼市可谓连下猛药。继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构之后；3月30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例至40%；同日，财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限……国家多个部门几天内密集出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。这也增添人们对于我国房地产市场发展前景的猜测和争论。其中，中国社会科学院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞和中国社会科学院财经战略研究院博士后杨慧，在不久前举行的“NAES宏观经济形势季度分析会（2015年第1季度）”上表示，“2015年中国房地产市场的基本面仍处在亢奋后的疲弱期。”

本轮调整的时间更长、程度更深

    在倪鹏飞看来，开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深。具体来说，以下几个方面值得关注：
    ——悲观预期将对量价产生收缩性影响。
    随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。
    ——货币政策对量价的积极影响将打折。
    在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。
    ——供给方失去了涨价的主导权。
    尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。其理由主要有：
    首先，新增住房库存过多。目前商品住房施工面积与销售面积之比，已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。
    其次，存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米，城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%，二手房市场供给将激增。
    最后，多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。
    ——需求方失去狂购的潜能与热情。
    一般来说，买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是目前我国房地产市场的情况已经有所转变。
    第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿~10亿平方米之间。
    第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。杨慧表示，“我们预计，2015年异地刚性需求预计在2亿~3亿平方米之间。”

我国房地产市场将呈现震荡性调整和多层次分化

    倪鹏飞认为，结合经济下行的压力，2015年积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使我国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。
    首先，从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。“我们预计，与2014年相比，销售价格整体将略微下降。”
    其次，从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。2015年全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比销售将略有上升，达3%左右。
    再次，从时间上看，商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年伴随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。
    第四，分城市来看，2015年我国商品房市场将呈现多层分化的趋势。具体来说，一线城市总体有望复苏；而二三城市总体分化明显，其中少部分城市呈现回升，但大部分城市可能还需一年以上的调整（预计2016年下半年）；四线及以下城市，由于总体空置与库存多，需求潜力小，可能需要调整的时间更长。

有关房地产的关键制度改革应结合当前形势，相机抉择

    房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，其变化会通过多个渠道汇总，对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响。因此，倪鹏飞认为，2015年国家应通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，引导房地产市场延续2014年以来的震荡小、时间长的温和调整，使房地产和宏观经济处在可承受的区间内，也为房地产的健康发展和国民经济的结构调整创造条件。具体一些建议如下：
    ——实施松紧适度的宏观货币政策。
    2015年我国宏观经济与房地产市场都处在向下调整过程中，此时采取灵活主动、松紧适度的宏观货币政策，有助于实现稳定宏观经济与房地产市场的目标。举例来说，在一些住房库存大的城市，政府可以尝试实施这样的措施，如中低收入家庭购买首套房自住商品房的抵押贷款，实施财政贴息政策；同时，清理外来人口购房，办理住房抵押贷款的政策障碍，保障外来人口与当地城市人口享有同等的抵押贷款权利……从而实现增加销售，减少库存。
    ——平稳实施营改增，实施定近年政府工作报告对房地产的表述变化。向减税政策。
    减税是促进居民的住房消费和减轻房企资金压力的重要政策，应主要集中在两个层面：
    一是主要集中在刚性消费和改善性需求者，对于出售二手房不能太多优惠，否则在当前环境下，可能引起更大的抛售。
    二是针对房地产开发企业。比如，一些区域和城市对个人购买普通商品房且属于家庭唯一住房的，可以减免：交易手续费，估价费，测绘费，公证费。
    ——消解市场不安情绪，合理引导市场预期。
    随着买方市场时代的到来，市场预期由乐观转向谨慎，在供过于求和价格回落的环境下，加上不动产登记条例实施，房产税征收传言以及反腐力度加大，较为悲观的预期不仅使投资需求减少，存量房供给进一步增加，也让刚需变得犹豫和观望。对此，国家应及时发表客观公允的报告和信息，揭示房地产的发展潜力，引导市场形成稳定、谨慎、乐观的市场预期。
    ——相机推出改革举措，挖掘和释放需求潜力。
    2015年是全面深化改革的关键之年，但是有关房地产的关键制度改革应结合当前形势，相机抉择，对于既利于当前形势又是改革目标的制度应加快推出；对于不利于当前形势稳定的要在条件成熟后推出。
    例如，应逐步建立货币化住房保障的制度。保障房（包括棚户区改造）投资对宏观经济和社会民生具有双重的正面影响，应按计划继续实施。但实物保障会在分配、管理等方面滋生诸多问题和隐患，也加剧商品房市场库存过剩。而政府购买商品房，用作保障房分配，也不具有可行性（一是政府负担重，二是户型不匹配）。应加快实施保障房（包括棚户区）的货币化安置，提高货币化保障的比例。按照家庭住房状况等标准，发放保障房、棚改房或拆迁安置的货币补贴，由居民通过市场自由购买。
    又如，不动产登记制度备受瞩目。倪鹏飞表示，“个人认为，今年不动产登记制度实施会对预期产生负面影响，应提前做好解释工作，形成风险应对预案。与之类似的，房产税的征收同样牵扯千万家庭的利益，建议应做出时间表，在房地产市场复苏之后一段时间再推出。”
    倪鹏飞就指出，由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，2015年及未来一段时间，房地产市场可能进入问题暴露和风险集聚期。部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。
    对此，他建议：首先，应完善相关的市场监管机制，需对监管范围、监管流程、监管类别、监管责任追究做出明确规定；其次，应严格执行各项法规与政策，如开发许可证制度、项目资本金管理制度、新建商品房预售制度、工资支付监控制度、工资保证金制度等；最后，还应完善应急工作机制和应急预案，以及时妥善解决像楼盘降价、违约交付、农民工工资拖欠等所引发的群体性事件。