“轨道+物业”助力深圳地铁打造“自我造血”新模式

深铁

    在我国大部分地区，城市轨道交通至今还被看成是一种完全的公共产品，轨道交通企业出现亏损由此也被视为理所当然。但是在深圳市，作为主要负责全市轨道交通的投融资、建设和运营的深圳地铁集团（以下简称“深铁集团”），却在10多年的发展中，通过对轨道交通产业链和价值链进行再开发和深度开发，逐步实现了轨道交通从输血型向自我造血型的可持续发展模式转变。目前，深铁集团拥有总资产1665亿元、净资产772亿元，形成集轨道交通投融资、建设、运营与物业开发“四位一体”的产业链，员工总人数近1.1万人。而其探索过程中积累的经验，对国家铁路和城际铁路全面深化改革、积极吸引社会资本投资、坚持长期可持续发展也具有一定的借鉴意义。
    ——创新地铁发展模式，夯实可持续发展基础。
    “建地铁就是建城市！”这是近些年来，深铁集团不断被“推销”的新理念。对其内涵，深铁集团董事长林茂德曾这样阐述：“修建地铁可以带动沿线社会经济的发展；地铁上盖和沿线物业开发与轨道交通有机结合，把地铁车辆段以及综合枢纽建设成为城市综合体，将极大地拓展城市土地的使用空间和利用价值；通过‘轨道+物业’这种发展模式，将地铁开通形成的沿线房地产和商业增值直接转化为地铁企业的内部房地产稳定收益，不但将为地铁带来“造血”功能，而且能够吸引社会资本参与投资地铁建设。”
    其中，尤其值得一提的是深圳地铁在全国首次探索实施的“轨道+物业”发展模式。该模式的实质是上盖物业与地铁线路建设同步规划、同步设计、同步施工，通过上盖物业开发为城市轨道交通提供有力的资金支持，逐步减少对公共财政的依赖并最终实现地铁自身的可持续发展。
    目前，深铁集团已获得500余万平米建面的地铁上盖和沿线土地开发权，这是土地的二次利用，相当于为深圳市再造土地约2平方公里，仅利用上盖空间建设保障性住房2.2万套，获得较大的经济效益和社会效益。
    ——创新多元投资主体，吸纳社会资本广泛参与。
    从世界许多城市的地铁建设史来看，资金匮乏一直是绕不开的瓶颈与短板。而深铁集团则借助深圳市作为资本密集高地的优势，借力发力，在深铁集团作为国有资本代理人和项目发起人，把握地铁建设运营大方向的前提下，广泛引入境内外资本及管理资源，形成“轨道+物业”的BOT联合体，将轨道交通打造为工程建设、运营管理、设备供应、物业开发等多种社会资本参与投资的公共融资平台，从而获得了发展的强大助推力。
    近年来，深圳地铁先后引进了香港地铁、中国中铁、中国建筑、中国水电等业内巨头参与地铁建设，取得了良好效果。深圳地铁的这种创新做法已在全国产生了很强的示范效应，被外界誉为“深圳模式”。
    ——创新投融资管理体制，统筹资金良性运作。
    虽然深圳地铁的主要资金来源为轨道交通上盖物业及沿线土地出让收益，但由于物业开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，为此深圳地铁积极探索并实施了多元化的融资策略，在融资工具及渠道上进行了系统创新。2014年，在中国银行交易商协会首次成功注册了120亿元超短期融资券；完成了112亿元短期融资券的发行……源源不断的资金活水，为深圳地铁注入了源源不断的成长动力。
    此外，深铁集团还通过均衡支付BT费用，化解BT项目集中融资和集中支付的潜在风险。
    ——创新财务管理制度，创造自主融资盈利条件。
    利息支出和资产折旧是导致轨道交通企业亏损的重要因素。深铁集团推动深圳市出台了固定资产折旧、融资利息及亏损补贴等支持地铁融资的政策，一是地铁集团土建类资产不计提折旧，其他资产按会计准则计提折旧；二是将计提的折旧和融资利息延迟计入经营成本，并在后续物业开发中解决；三是对以往贷款利息和运营票价出具补贴政策，累计获得30多亿元政策性补贴用于弥补历年经营性亏损，有效地解决了财务报表全成本核算下的亏损问题，为增加企业自主融资能力创造了盈利性条件。