房地产：综合施策促进“软着陆”

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    “最近，一系列新政出台后，看房的人明显多了起来。”杨严坦言，但很多人也只是看，真正出手的并不多。“主要原因在于新政出台后，买卖双方的预期都不一样。”买方有时候不是刚需，新政出台，觉得可能买房的时机又来了，大多数客户还希望再降一点。而卖方觉得有房不愁卖，看房人多了，还会涨价。所以，往往很难成交。
    “3·30新政”对于刚需型置业升级人群的带动作用十分明显。据了解，新政落地后，建行和光大两家银行已率先按照二套房40%的标准执行。随后，其他银行也在一周内陆续将二套房的首付从六成改为四成。
    光大证券首席经济学家徐高在接受中国经济导报记者采访时表示，当前政策能否推动房地产市场企稳回升，仍有待观察。
    近日举行的国务院政策吹风会上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，“最近一段时间，国务院出台了一些关于房地产政策调整的措施，我认为是非常必要的。”
    余斌说，总体来说，中国房地产市场从过去的供不应求转向供求基本平衡，但这并不是说中国的房地产市场已经没有发展空间了。截至去年底，中国的城镇化率达55%，离达到70%即基本完成城镇化的任务还有很大差距。也就是说，在未来很长一段时间内，直到2030年，都将处在城镇化快速推进阶段，城镇居民的住房改善性需求和空间很大。
    “从这个角度来说，中国房地产在未来很长时间都会具有良好的发展前景。目前房地产市场出现大幅度波动，政府出台相应的政策，并不是让房地产重新回到高增长轨道，而是引导房地产市场达到一个新的状态，我们叫促进房地产市场‘软着陆’。”余斌强调，“我们认为，在未来很长一段时间，房地产投资增速将会在7%~8%的水平上。”

仅靠房地产无法扭转下行

    今年一季度，我国房地产开发投资仅增长8.5%，已降至去年同期增速的一半左右。房地产市场调整的滞后影响进一步显现。
    中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受中国经济导报记者采访时表示，房地产复苏周期分为几个阶段：政策发力——销售反弹——库存去化——拿地反弹——投资反弹。从目前来看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。“仅靠房地产，无法扭转经济下行趋势。”黄瑜强调。
    其实，纵观整个房地产与宏观经济面，或许房地产的最大意义不在于销售端，“而在于产业链对经济的极强带动作用。”徐高表示，当前地方政府财政收入出现较大困难，迫切希望通过房地产投资加以拉动。
    财政部最新数据显示，2014年第4季度土地出让收入下降21.6%；而2014全年，全国招拍挂的土地出让收入3.79万亿元，仅增长1.7%。2014年，全国财政收入14万亿元，仅增长8.6%，全国税收收入11.9万亿元，仅增长7.8%，双双创下2009年以来最低点。财政部公告明确表示，这与房地产市场下滑直接有关。
    徐高表示，一方面，需要刺激需求来消化房产的库存，从而降低地产商因还贷不力，造成的银行内的系统性风险；另一方面，房地产的疲弱，也会造成地方政府的“债务危机”和财政困局，对此要格外重视。

因地制宜，分类调控

    在房地产商破产、银行坏账以及GDP增速走低之间做出科学选择，并不容易。
    今年以来，政策频出，包括发行国债背负地方债务、国有企业混改、PPP、资产证券化等。在徐高看来，这是用金融创新重构国家资产负债表，并降低地方政府与企业的融资负担，从而释放经济活力。
    而随着金融改革的推进，投资渠道多样化、利率市场化将是长期趋势。“开展个人投资者境外投资试点”也出现在今年的《政府工作报告》中。徐高坦言，在这样的背景下，对投资需求而言，房地产投资不再是唯一选择。整个房地产市场将恢复到由居住需求主导的理性状态，未来人口流动将决定城市房地产发展的前景，这将是楼市新常态的基本特点。
    因此，徐高表示，虽然今年《政府工作报告》的表述与2009年有类似之处，但市场背景不同，决定了楼市反弹的不会重演。从具体政策来看，各种政策工具箱中的政策都相继出台，但边际效用减弱趋势或将显现。所以，流动性继续放松的可能性仍然存在。但有效的货币政策传导，需要避免资本市场加杠杆对实体经济资金供给的挤压。未来，监管层可能加强资本市场融资业务监管，推动信贷资金流入实体经济。而房地产交易税费的下调，也是市场走弱时的备选手段。
    徐高强调，这些政策的目标都将指向“促进房地产市场平稳健康发展”，在分类指导，强调地方政府主体责任的前提下，因地制宜，避免市场出现过大波动。