房价走热vs融资下降：未来或看REITs

中国经济导报记者|张洽棠

    近日，国家统计局发布的2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。
    受访专家表示，房价再度“过热”，下半年楼市调控力度货将全面超过上半年，从资金层面看，上半年房地产融资下降，而未来或可大力发展REITs。

房价再度“过热”

    易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均计算得知，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月最高值。
    而国家统计局数据显示，6月70大中城市从环比看，超过一半以上的城市房价环比涨幅超1%。一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。其中，15个热点城市新建商品住宅销售价格涨跌互现。环比下降的城市有2个，比上月减少3个，最大降幅为0.2%；持平的3个，增加2个；上涨的10个，增加1个，最高涨幅为3.6%。同比下降的城市有7个，比上月减少1个，最大降幅为2.2%；上涨的8个，增加1个，最高涨幅为5.3%。
    中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示，6月房价涨幅创造了2016年9月以来房价平均涨幅最高点，也是本轮从2015年开始持续到今天3年楼市上行周期中的楼市价格高峰的次高点。
    上海易居房地产研究院研究员詹毅凡表示，6月份70城房价指数环比增幅有所扩大主要是由二线城市所拉动的。全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5、6月再度触及“偏热”区间。
    中原地产研究中心数据显示，在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产调控加码。
    7月17日，厦门市国土资源与房产管理局制定出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。
    河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为，包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”“首付贷”等违规行为。一经发现，相关部门会以暂停网签、案例曝光，甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。
    “7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新最近2年楼市调控同期纪录。”张大伟说，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

房地产融资下降

    一方面，房价再度过热，另一方面，房地产融资正在下降。
    中国人民银行日前公布的数据显示，上半年信托贷款和委托贷款规模大幅减少，引发市场关注，该变化与房地产和地方政府融资下降密切相关。
    2018年上半年，社会融资规模比上年同期减少2.03万亿元。其中，委托贷款比上年同期减少1.40万亿元，信托贷款比上年同期减少1.50万亿元，两者合计减少量超过同期社融总减少量。
    中信证券固定收益首席研究员明明对中国经济导报记者表示，信托贷款和委托贷款大幅减少，原因之一为房地产行业、地方政府举债融资行为有所规范，这两者在信托贷款和委托贷款中占比较高。
    去年以来出台的多项监管政策从金融机构和地方政府融资行为两端入手，不仅规范了银行、信托等机构的资金投向，并对政府和国企投融资行为实行了限制。
    2017年12月份，为防范金融风险，监管部门规范银信类业务，要求商业银行和信托公司不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、产能过剩等限制领域。2018年3月份，财政部出台文件规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为，对国有金融企业向地方政府提供融资进一步明确了资本金、还款能力等方面的要求。
    中国人民银行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘此前在上半年金融数据发布会上表示，在资金运用方面，前期有较多委托贷款、信托贷款投向地方政府融资平台和房地产企业。在去杠杆过程中，这些行业的不规范融资在减少。
    从房地产贷款来看，2018年6月末，人民币房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点，上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的比重比2017年占比水平低1.9个百分点。同期，个人住房贷款增速也有所回落，贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末回落3.6个百分点。
    在房地产贷款下降的同时，更注意了有保有压，对保障性住房的支持力度进一步加大。央行公布的数据显示，房地产开发贷款余额9.63万亿元，同比增长24.1%，增速比上年末高7个百分点，其中保障性住房开发贷款余额4.08万亿元，同比增长37.4%，增速比上年末高4.8个百分点。
    明明表示，总体来看，2018年以来，监管部门进一步加强了房地产相关领域的融资管控，规范了地方政府举债融资行为，因此流入房地产和政府融资平台领域的委托贷款和信托贷款量下降较快，同期人民币贷款和企业债券融资增量均增长较快。上半年，对实体经济发放的贷款同比多增。上半年对实体经济发放的人民币贷款增加8.76万亿元，比上年同期多增5548亿元。同期，债券市场融资明显回升。上半年，企业债券净融资为1.02万亿元，比上年同期多1.38万亿元。明明表示，这总体上有利于经济结构调整和社会融资结构的优化。

未来或可大力发展REITs

    从央行数据看来，整个房地产行业贷款下降，那么各房企如何渡过“难关”呢？
    业内人士表示，下半年，在大的经济环境下，资金收紧趋势难改。同时，银行贷款、信托、公司债等境内融资渠道收紧，海外发债也开始受限。有消息称，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据之间互还。
    同策咨询研究院数据显示，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。
    近日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。
    在海外融资方面，国家发展改革委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
    2018年或是房企资金最近4年资金压力最大的一年。据Wind资讯统计，今年下半年海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模更是均超千亿元，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。
    业内人士表示，部分负债率较高的房地产企业或面临较大风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。
    不过，也有专家指出，未来可以大力发展公募REITs（房地产信托投资基金）。中国REITs联盟秘书长王刚对中国经济导报记者表示，公募REITs是未来方向，有了REITs，房地产的价格就可以公开化，就能靠资产产生现金流和收益。
    王刚表示，中国从2005~2006年开始推REITs，但十几年过去了，“只听楼梯响，不见人下来”。他形象地指出，中国的住房租赁市场仍处于“桑塔纳时代”，而美国的已经是“奔驰宝马时代”了。
    “我们现在就是要把融资成本做下来，把收益做上去。”王刚认为，目前真正需要的是权益类的REITs，尽管中国已经有几十单类REITs，但它还是受现有法律体系的限制，投资人不能多于200个人，而真正股权的REITs是没有人数限制的，就象股票一样，人越多越好。
    据了解，目前国内只有保利、旭辉、碧桂园，泰禾等房企开始做类REITs。比如2005年的时候，广州越秀在香港做了类REITs，每年的收益都是在5~8%之间。
    有业内人士指出，对于房地产行业来说，做类REITs的房子不是用来卖的，是用来租的，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营，关注物业的长期价值考虑。REITs能满足了投资者大类投资的需求，未来，除了股权、证券投资和其他类，可能还会推资产配置类的基金管理人。
    王刚建议，不要都将鸡蛋放在一个篮子里面，可以进行资产配置，也可以适当购买REITs。
    对于REITs发展仍存在的问题，《2018年中国住房租赁白皮书》以长租领域为例指出，目前长租领域已基本形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、ABS、REITs权益型融资等六大融资方式，以新派公寓为例，其试点发行国内首单REITs，获得2.7亿元融资。但REITs发展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回报率对投资者的吸引力不强，因此REITs的落地仍需时间，但未来，一旦REITs方式发展成熟将有利于公寓运营企业形成投资、开发、运营、退出的完整闭环。