中国经济导报记者|张守营 吕昱江

    5月6日，国土资源部发布的2016年一季度国土资源主要统计数据显示，全国房地产和住宅用地供应降幅明显收窄。房地产市场经过一年多的调整，房地产库存增速明显下降，但库存水平依然较高。同时，宏观经济持续下滑将是大概率事件，经济增长仍需房地产托底，2016年楼市政策面将趋向更加宽松。未来政策层，将既在短期继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，又会在长期围绕房地产供给侧改革，实施分类调控。
    然而，政策性救市难于解决长期问题，房地产市场新常态长效机制尚未形成。专家指出，房地产市场及政策需因地因城分类调控。同时，房地产市场应该建立长效机制，在制定房地产中长期发展规划的基础上逐步形成的体制机制方面的制度建设。
    
房地产施策：在短期刺激和长期改革之间

    国土资源部最新发布的数据显示，全国房地产用地供应2.36万公顷，同比减少4.4%。其中，商品住房用地供应1.26万公顷，同比减少5.4%。分城市看，70个大中城市中，有37个城市住宅供地量减少（约占53%）。
    中国社会科学院城市发展与环境研究所党委书记李春华等主编的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》（以下简称《蓝皮书》）指出，房地产市场经过一年多的调整，房地产库存增速明显下降，但库存水平依然较高，特别是，与住宅相比，商办物业的库存更为严峻。房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长房屋新开工面积全线下降，仍处于库存去化期。
    《蓝皮书》同时指出，2016年，世界经济增长形势依然不容乐观，我国进出口回升乏力，国内投资疲软，宏观经济持续下滑将是大概率事件，经济增长仍需房地产托底，而去年底的中央经济工作会议明确房地产去库存列为2016年的重要任务，因此，2016年楼市政策面将趋向更加宽松。
    “2016年，中国房地产市场将进入深度调整时期。”李春华5月5日在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》发布会上对中国经济导报记者说，“从政策层面看，短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。”即，一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃；另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。
    
政策性救市难于解决长期问题房地产市场新常态长效机制尚未形成

    同2008年上一轮的“救市”相比，本轮的“去库存”在施策上有着显著的差异，尤为表现在房地产市场新常态长效机制的建设。近年来，为了推动房地产市场稳定发展，诸如不动产登记、住房信息联网、房产税试点、住房保障建设等机制和工作已经开始实施。
    不过，真正在市场上发挥作用的、大家实际感受到的、在市场上比较快速地引起了反应的似乎还是货币金融政策。
    面对2015年房地产市场持续疲弱，从中央到地方一系列的救市政策和举措不断退出、加码，例如“降准降息”、“首套房首付下浮、利率折扣加大”、“公积金政策放宽”、“财税减免”等。各地方反复担心房地产投资下降导致GDP下跌，为实现“保增长”任务而频频利用政策救市的发展路径。
    《蓝皮书》指出，这些救市举措短期也许能起到一定的刺激作用，但最终将损害房地产市场机制的运行效率，不利于从根本上解决诸多长期性问题。不过，对于短期政策更加能够快速地引起反应，也有专家认为其有合理的一面。
    “我觉得有它合理性的一面，当然也还有需要完善的。”国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松对中国经济导报记者表示。赵松解释说，“所谓长效机制，肯定不会像短期政策这样立竿见影，需要有一个培育的过程。”
    《蓝皮书》也指出，重构房地产市场生态和构建房地产长效运行机制形成还需时日。
    “但是现在大家可能更关注的是，既然我们现在还在大力依靠这些短期政策，那长效机制里到底有什么，到底什么时候落地，有没有明确的筹谋和计划。我觉得这是应该向社会释放更明确的一些信息。”赵松说。
    5月4日的国务院常务会议，确定了培育和发展住房租赁市场的措施。共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。
    5月6日，在国务院新闻办新闻发布会上，住房城乡建设部副部长陆克华介绍了我国加快培育和发展住房租赁市场的有关情况。陆克华表示，到2020年，中国将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。
    “房地产市场的长效机制建设，特别是提出租购并举的市场，开始大力培育租赁市场，我觉得这是进步，是变化。”赵松说，“5月4日的国务院常务会议，在培育租赁市场方面提了几条具体措施，我觉得是很好的信号释放。”

制定中长期房地产市场发展规划

    2016年房地产市场会继续延续之前的区域分化格局，房地产市场及政策需因地因城分类调控。
    《蓝皮书》提出，房地产去库存要分线施策、分成施策，做到“一线一策”、“一城一策”。国家主管部门（住建部）应要求库存多的城市由市政府负责，住建（或住房）行政主管部门牵头，土地、金融、财政、税务等部门参与，根据城市实际制定切实可行的短期去库存化、中长期房地产市场特别是房地产市场发展规划，不仅提出短期去库存化的方案，也要提出中长期房地产市场特别是住房市场发展发展规划方案，预防未来库存问题再现。
    房地产市场建立长效机制方面，受访专家认为，应该是在制定房地产中长期发展规划的基础上逐步形成的体制机制方面的制度建设。
    李春华对中国经济导报记者表示，不仅要加强基础设施建设，还要注重政策措施的系统性、稳定性和可预期性，在建立和完善土地、财政、税收、金融、法律、监管等全方位、全过程的系统性、综合性机制制度同时，保持政策稳定性，使市场透明、预期明确。
    《房地产蓝皮书》特别提出，以解决深层次矛盾和问题为目的，重视远期效果、将短期啊、长期政策结合起来统筹考虑，促进市场建立自我调节机制。结合去库存、“十三五”以及新型城镇化发展战略等方面建议，各地区个城市要将房地产中长期规划纳入城市规划中。