吴经纬

    公共住房制度为成都市房地产市场健康稳定的发展提供了有力保障，成都亮点频闪。在一个个亮点的背后，是拉动成都“民生工程”的“公共住房保障制度”。“这一旨在全方位覆盖中低收入家庭住房需求的举措在全国尚属首例，其经验应广泛推广。”业内人士如此评说成都的“公共住房保障制度”。

三层体系绘制“民生工程”蓝图

    近年来,成都市把公共住房体系作为解决城镇居民中中低收入家庭住房困难问题的主要方式，纳入政府履行公共服务和管理职能内容当中。
    2006年8月1日,《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》以及两个配套文件的颁布并实施，标志着成都公共住房制度建设和实践迈向了一个新的台阶。公共住房制度的实施，是对过去廉租房制度、经济适用房制度的整合和提升，也意味着一些无力购买商品房的市民将在政府的帮助下实现居者有其屋。
    据了解，成都出台的公共住房制度，是通过政府援助和市场供给相结合的住房资源配置机制建立公共住房体系，采取多层次多形式的援助方式，解决低收入家庭的基本居住需求。适用对象主要满足三个条件：家庭年收入在40000元以下，原有住房（取得自有产权住房或按照房改政策租金标准租赁的公房）人均面积不超过规定的面积控制标准在16平方米，具有成都市五城区正式户口。
    对此记者采访了成都市住房委员会办公室副主任赵建军，他告诉记者：“为解决中低收入家庭、低收入家庭和最低收入家庭的住房问题，成都市出台了《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》、《成都市城市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》和《成都市经济适用住房销售管理实施细则》。”
    赵建军还告诉记者：此次出台的方案首先是对最低收入家庭，以租金补贴为主，实行“应保尽保”。其次对经济适用住房实行“按需建设、保证供应”。随着制度的实施，成都市中低收入家庭将被分为三个层次得到政府住房援助。将通过政府援助和市场供给相结合的住房资源配置机制，建立公共住房保障体系，其中分三个层次保障中低收入家庭的住房需求：一是民政部门确定的最低生活保障家庭，按照“应保尽保”的原则实行廉租住房保障，租金补贴标准为12元/平方米，比以前4.5元/平方米的补助增加了7.5元；二是“中间层”家庭，指最低生活保障线以上、家庭年收入2.2万元以下的低收入家庭，可选择购买经济适用房，也可自主从市场上租赁住房并领取政府发放的租金补贴；三是指年收入2.2万元以上、4万元以下的低收入家庭，可通过购买经济适用房解决住房问题。
    成都市房管局住房委员会副主任张宏说：为解决低收入家庭的住房问题，《方案》还设置了保障家庭准入、退出机制以及动态监管体系。对申报家庭，按照“属地管理、分级审核”的原则实行资格管理。另外通过动态监管建立灵活的退出机制，以避免利固化。
    她还很欣慰地告诉记者：“成都市以前低收入家庭买不起经济适用房，而政策规定可以购买，实际上并没解决问题，公共住房保障制度建立以后，就让这部分人既有购买经济适用房的权利，同时也可以选择获得一定补贴的权利，从而使政府的优惠政策真正落实到市民身上。”

无缝覆盖演绎“民生工程”内涵

    成都市住房委员会副主任赵建军接受记者采访时说，公共住房制度的出台，旨在全方位覆盖成都的住房需求，无论通过廉租补贴、经济适用房建设或其他形式，一定要有效覆盖成都低收入家庭的基本需求，保证人人都有房住，这就是民生工程的内核。
    在公共住房建设方面，成都市针对性地不断进行政策和措施的改进、丰富与完善，创新性地提出了“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的经济适用住房发展理念，明确表示，只要符合条件的申购户在朝向、楼层上服从随机分配、不挑不拣，均保证供应，创新经济适用房保障方式，进行经济适用住房的租赁试点，逐步推行经济适用住房租售并举。
    具体体现在两方面：一是对经济适用房实行租售并举，除了销售以外，还组织了579套房源进行经济适用房的租赁试点；二是对廉租住房实行“应保尽保”，实物配租逐年加大比例。对其中特殊困难户，面向市场收购了部分低楼层、小套型、地理位置较好、生活配套齐全的二手房，以解决他们的实际困难。
    同时成都市房管局还注重理论研究，形成了《公共住房制度对房地产市场的影响》的研究报告、《公共住房制度与和谐社会关系研究》的研究报告、《成都市住房保障中“夹心层”问题对策研究》的研究报告等等……
    这一系列的工作后面，是对成都市解决低收入家庭住房问题的无缝覆盖。
    张宏告诉记者：公共住房制度将原有廉租住房、经济适用住房政策纳入了一个系统的制度体系，并对低收入家庭提出了更为有效、全面的解决方案，取得了重大突破，其中有：确立了成都市构建公共住房制度的基本原则。通过政府援助和市场供给相结合的住房资源配置机制建立公共住房体系，采取多层次、多形式的援助方式，解决低收入家庭的基本居住需求；坚持援助范围、方式、标准随社会经济发展水平动态调整；坚持援助对象的动态管理机制；建立了分层次的住房援助体系。最低收入家庭实行廉租住房保障，对申请租金补贴并经审查符合条件的，实行“应保尽保”；低收入家庭可购买经济适用住房或由政府给予适当租金补贴，由其通过市场租赁住房，政府根据承租的面积，按不同标准给予补贴，承租面积越大，补贴标准越低，反之，补贴标准越高；低收入家庭可购买经济适用住房，公开发售的经济适用住房以“按照标准，提前登记，按需建设，保证供应”的原则由政府统一组织建设，建设标准严格控制在中、小套型；建立稳定的公共住房制度专项资金。通过以政府住房基金安排、政府土地出让净收益按一定比例划转、市本级和五城区财政预算安排等公共财政预算为主等多种形式建立公共住房制度专项资金，使成都市公共住房制度专项资金来源制度化；建立了完善的保障家庭的准入、退出机制以及动态监管体系。对申报家庭按照“属地管理、分级审核”的原则实行资格管理；通过动态监管建立灵活的退出机制；同时健全了公共住房制度实施的组织保障体系。
    公共住房制度的实施，进一步强化了政府在住房领域应当履行的社会公共职能，住房保障制度更加全面系统，尤其是采取分层次、多形式的保障手段，实现住房保障的无缝覆盖，有效克服了过去住房保障手段单一、政策缺位、保障层次断层等问题。同时，公共住房制度强调效率与公平的兼顾，实现了社会保障和市场机制的有机结合，既有利于政府公共资源的合理配置，又有利于发挥市场配置资源的基础作用，成都市住房保障制度实现全面提升。
    为保障公共住房制度的有效实施，成都市还专门建立了公共住房制度专项资金，为“民生工程”提供了坚实的“后盾”。
    对此，赵建军告诉记者：专项资金制度的建立，实现了政府住房保障资金来源的制度化，有利于突破城市公共住房制度施行缺乏稳定资金来源渠道的瓶颈，为制度的顺利实施和进一步健全提供有力保障，使成都市公共住房制度专项资金来源制度化。

居者有其屋续写“民生工程”完美篇章

    据了解，从上世纪90年代起，成都市就开始了住房保障制度建设的探索和尝试，同时对保障对象认定、申请程序、保障标准都进行了详细的规定。针对本地房地产市场的发展状况，成都市明确提出“保障低端、调控中端、引导高端”的房地产市场调控思路，从而把公共住房保障、房地产市场规范与促进当地房地产市场持续健康发展进一步有机结合起来，使效率与公平在房地产市场中同时得以体现。
    实践中，成都市按照“保障低端、调控中端、引导高端”的指导思路,遵循资源市场配置机制原则，将公共住房的保障职能和市场调节机制有机结合，灵活运用，实现了住房资源的“公平”分配，确保了城市低收入家庭实现最基本的居住权益。
    居住问题不仅是经济问题，更是社会问题。解决居住问题不可能全部依赖市场机制，建立一个兼顾经济和社会两方面的完善的住房供应体系，是国际上通行的做法（包括发达的市场经济国家）。
    保障体系的核心在于推行“住房差别援助政策”，对不同收入的居民实行不同的住房援助的多元化政策。在社会主义市场经济条件下，家庭收入相对较高的就可以购买条件好点的经济适用住房；而家庭收入较低不具备购房能力的享受政府补助，可通过租赁解决住房问题。
    成都市房管局相关负责人告诉记者：城镇中低收入家庭住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，其实质就是政府利用国家和社会的力量解决中低收入家庭的住房问题，体现政府重要职能。
    赵建军告诉记者，经济适用住房建设不仅解决了成都市大多数中低收入人群的居住困难，充分发挥出住房保障的功能，扩大住房消费，又能改善住房供应结构，通过调整供求关系有效引导和平抑房价，具有住房保障和市场调控的双重功能。同时实现了住房分配新旧体制的平稳过渡，推动了成都市住房消费的市场化进程，促进了成都市房地产市场的健康、稳定发展。下大力气切实改善困难群众的住房条件，是贯彻落实“民生工程”重要思想的必然要求。
    对此，成都市委、市政府想群众之所想，急群众之所急，早在1999年就酝酿启动了廉租住房工作，坚持把住房解困工作列入成都市“一级责任目标”来实施，在改革城市住房供应体系、加快住房建设中统筹规划，重点向困难群众倾斜，为千万困难家庭筑起了温馨的家园。
    随之而来的是成都市确定城镇最低收入居民家庭住房保障的实施方式：发放租金补贴、租金减免、提供廉租住房。
    成都早在2004年在城区实行“应保尽保”的基础上，把向拆迁片区中的“双困户”一次性发放5年廉租补贴的工作推向高潮。这种模式在全国也是首创。拆迁中给双困户一次性发放5年廉租补贴的这一举措，既大大地减轻了困难家庭的经济压力，使之从无产阶级变为有产阶级，而且还有助于促进社会的稳定。
    成都市在廉租住房建设方面取得了不错的成绩，老百姓在住房上也真正得到了实惠。在这方面，成都市给老百姓到底发放了多少廉租租金补贴呢？
    张宏为记者解答了难题，她说：自2000年以来，成都市通过以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅的保障方式，在全国率先提出对城市最低收入家庭实行“应保尽保”。截至2008年底，仅中心城区发放廉租租金补贴5539.171万元，共计解决8154户低收入家庭的住房困难。经济适用住房建设和廉租房保障力度的不断加强，使大量困难家庭的住房问题得到解决，稳定了低端收入群体的心态，提高了社会满意度。