“目前，房企土地成本、财务费用等比例增加，行业利润率则正在走低。”兰德咨询总裁宋延庆在《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013年）》中表示，今后房地产企业将会承受更大的融资压力，尤其负债率较高的企业。渣打银行近日也发布报告称，通过对中国30个二线和三线城市开发商所作的调查显示，这些开发商预计地价在未来几个月仍会继续升高，而房企融资则十分困难，面临巨大的考验。渣打的这份报告还指出，“有创纪录的12个受访者说他们听说过开发商难以支付土地费用的情况”。
    进入2014年，随着流动性趋紧、银行贷款收缩，外资逐步撤离、热钱流出，以及影子银行“风紧”，海外发债成本高企等显现，目前各种融资渠道均受到一定影响：房地产开发贷款规模出现收缩态势；房地产私募基金反应平平；房地产信托规模预测将保持稳定，但兑付风险正在加剧；个人购房贷款持续紧缩态势，额度未见明显增量，难度增大；地产再融资迟迟未能突破，获批前景和规模尚不明朗。在各融资渠道都面临阻碍的危情之下，房企可能迎来一场融资“寒冬”。此外，不少房企去年频繁拿地致使资金紧张和土地高库存，今年房企可能面临销售和融资成本增加的双重考验。以上种种迹象可见，房地产企业融资环境2014年开局紧张，各类融资渠道均有所收紧，房企将面临极大的考验。

薛健

    1、海外融资：成本高企风险加剧，势头强劲仍然可期

    房企海外融资在2013年得到了长足的发展。据高通智库统计，2013年全年上市房企海外募集达5806.65亿港元，折合人民币4566.26亿元。该数字已经超过2012年上市房企海外融资总额（约700亿元）6.5倍多。中原地产研究部提供的一份报告显示，今年截止到2月中上旬已经有超过22家企业发布2014年海外融资计划或意向计划，合计总融资额超650亿元人民币。专家解析可能受房企融资渠道将整体收缩的影响，不少房企不约而同地在海外融资成交较低的档口“储粮”，房企的海外融资步伐仍未放慢，势头强劲。
    随着QE开始逐渐退出，新兴经济体增长放缓，追求高收益回报的资金加速大规模回流欧美，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资的难度无疑变大，巨量的融资规模也将引发房企资金链紧张，甚至有可能面临债务违约的风险。不过，尽管海外融资成本上升是大概率事件，但在传统的融资渠道受限、资金面收紧的背景下，国内房企发行美元债窗口仍然开放，未来海外融资看点依然存在。
    在赴港上市融资方面，据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书（2013年）》统计，2013年，五洲国际、当代集团、绿地和万达等多家房企先后成功IPO或借壳上市，使得内资房地产上市公司达到208家。此外，万科等上市房企也实现了“A+H”双主体布局，进一步扩展了融资渠道。公开资料显示，2014年仍有国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家房企在香港排队IPO，赴港IPO或成为2014年房企融资的重要途径之一。

2、房地产私募基金：夹层融资受限，持续发展创新

    房地产基金最近几年发展迅猛。2010年前，国内房地产基金仅有20多只，100多亿左右的市场规模，经过3年的迅速发展，2013年新募基金近百，总募集规模破1000亿。如今房企与私募基金合作联合拿地，该形式已经成为重要的融资方式。如越秀地产2013年9月通过与投资基金合作购入位于武汉市江汉区精武路地块，该基金以90.1亿元人民币，成为2013年三季度规模最大的单只基金。房地产私募基金已成为独立市场主体主动投资、多元价值增值的重要手段，并在市场上形成了自己独有的地位和行业格局。
    目前本土的房地产基金大致分为三类，一是由房地产开发商主导发起成立的房地产基金，如复地投资基金、金地稳盛基金、信保基金等；二是带互助性质的独立基金管理人，如中城联盟、高和资本、盛世神州；三是由金融专业人士发起成立的PE投资基金，如鼎晖房地产基金、普凯投资等。此外，近期还有一种“股权加债权”的夹层型基金悄然兴起。这种基金从土地获取环节介入，与开发商联手拿地、共同成立项目公司，在银行抵押贷款发放之前解决开发商拿地时支付土地款的资金问题，其余资金再以股东借款方式进入。此类基金的投资项目主要是刚需型、改善型住宅以及城市综合体，债权部分在2~3年后即可退出，当项目销售达到80%或一定程度时，开发商再将基金拥有的部分股权回购，由此完成基金股权部分的退出。就夹层融资而言，目前已受到较大的限制。据悉，春节前已有股份制银行明确暂时停止办理房地产夹层融资业务。“年前就停了。”上述股份制银行人士也证实，该银行总行是基于经济下行压力加大、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的宏观环境作出的判断，认为夹层融资导致银行运营风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难，为此总行提出停止办理房地产夹层融资业务。
    清科集团董事长倪正东认为，私募房地产基金会是今后房地产融资的趋势。倪正东称，房地产基金从去年开始受到业内特别的关注，已经成为VC/PE行业增长最快的领域。近几年有很多VC/PE机构开始转型做地产基金，看重的就是较高的回报率，因此私募地产基金仍然会持续发展。
    房地产私募基金仍然处于持续创新之中。住建部政策研究中心主任秦虹认为，房地产私募基金近年来出现了一些变化，投资领域从相对偏向后端到面向全产业链，商业地产资产证券化的探索初见成效，海外发行也成为部分商业地产REITs的可选途径。尽管目前房地产私募基金以债券投资和住宅类投资为主体，但未来投资策略或向多元化发展，保利、越秀、金地等房企已构建“商业地产+金融”的模式，持续开展金融创新。各基金公司也将不断进行专业化分工以满足投资人资产配置的需求；从退出方式来说，RIETs和机构投资人的大型收购将替代现有的项目回购或者散售为主的退出方式，退出方式将更加成熟。
    但是，某地产基金人士对2014年房地产私募基金的融资情况也并不看好，称业内普遍预计2014年房地产行业增速趋降，寻找好项目并不容易，投资者也偏向保守。也有地产基金业内人士称，房地产基金项目在路演活动中并未获得良好反馈。以青岛某住宅项目为例，项目融资成本高达22%，但感兴趣的投资者很少。这可能是出于对投资人的权益保障机制，如私募基金监管机制，资金退出机制，以及参与方权责关系等方面的考虑。

3、房地产信托：维持规模，风险加剧，监管趋紧

    2013年下半年信托业兑付频频拉响警报，其中很大一部分是房地产信托。7月，五矿国际信托旗下“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划(1、2期)”，因融资方无法到期兑付本息，信托计划提前终止；11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约进入司法诉讼程序；同期，四川信托因与融资方的借款纠纷，将合作方嵊泗县洋城锦都置业有限公司诉至法庭。随着房地产信托中住宅项目的比例逐步降低，2014年信托违约兑付或信托公司托底的案例或将继续增多，无法如期兑付的产品数量或将继续走高。
    但是，也有业内人士认为，在信托业转型乏力的背景下，房企对资金的庞大需求且其他可投资领域相对匮乏，使得信托对房地产业的投资仍可能维持较快发展。来自用益信托的统计数据显示，在今年1月份成立的集合信托中，投资房地产领域的规模占比为35.59%，在信托同期投资的各种领域中占比高达29.65%，达到近3年以来的最高值。中国信托业协会2月13日发布2013年全年新增房地产信托6848.23亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上升116.49%。另一方面，央行107号文件的发布预示，包括信托在内的影子银行在2014年的融资规模不会出现大幅的扩张。因此，2014年房地产信托规模预测可能大致保持平稳。
    但是，房地产信托隐藏的风险也不可忽视，若房地产信托持续高速增长，有迎来进一步监管的风险。目前许多信托公司已经提高了项目的选择门槛。在房屋销售和再融资都不理想的预测前提下，信托公司或将提高对融资方的选择标准，这将会对信托公司的业务水平及风控能力提出新的挑战。

4、银行贷款：开发贷额度紧张，个人贷未见放宽
    2014年一季度，从各大商业银行的贷款业务情况看，房地产开发贷款的额度依然很紧张。根据中央经济工作会议对2014年的货币信贷政策的表述，2014年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此各商业银行总贷款额度必然受到限制，各大银行更愿意投资收益更高的项目，而按揭贷款收益优势并不明显，房企融资也会受到一定的影响，房企银行贷款的“钱荒”状况或将继续。春节前也有股份银行发布通知表示要“严控总量，确保总量不增加”。基于房地产贷款风险可能引发的金融风险，银行监管也一直格外关注房地产信贷，目前采取较严格的监管政策和态度。房地产持续调控背景下，央行反复明确差别化信贷原则，加强“名单制”管理，贷款门槛仍然较高。
    在个人购房贷款方面，仍然可能将延续2013年末的紧张局势，未见明显放宽趋势。春节伊始各大银行未对个人购房贷款有所优惠，不仅贷款额度未见增量，而且购房者需要等待漫长的审批过程。深圳、广州、上海、武汉等多个城市将二套房房贷的首付比例提高至七成。这也预示了2014年房地产银行信贷的紧缩趋势。

5、上市房企再融资：虽已开闸，前景仍不乐观

    2013年下半年，国内一再释放再融资开闸的信号。今年1月17日，海印股份公告称，公司此前提出的定增申请获批，成为2010年4月以来再融资获批的第一家房企，这被视为房企再融资开闸的一个重要信号。但是，尽管再融资开闸的呼声一直很高，一旦开闸将明显降低内地房企的融资成本，缓解部分房企的资金压力，但截至目前，这仍是唯一一个获得证监会审批通过的房企，2014年房企通过境内资本市场融资仍面临较大变数。
    北京某业内人士曾向媒体透露，房企再融资审核重点在国土部和住建部，最后再由证监会决定。由于地产再融资审核需要由国土部、住建部及证监会三方共同进行，审核周期相对较长。虽然再融资开闸确定，但真正最后能通过的房企不会太多。南方基金首席策略分析师杨德龙认为，监管层尚未批准大批的地产再融资，或许也出于对地产调控的担忧。因此，未来地产股再融资能否真的放开，能否有更多的企业获批，前景仍然不容乐观。

展望

房企涉银大势所趋

    在银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道，实施金融创新成为新的发展趋势。在中国大力推动金融改革的背景下，产业资本和金融资本的相互渗透和融合也是必然趋势。多家房企涉足金融资本领域，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式转向以财富及资产管理为主的经营模式。目前，已经有部分房地产企业开始将发展触角伸向银行业等金融行业，打通房地产业和金融业边界，实现降低融资成本的目的。今年1月24日，恒大地产（03333.HK）斥资33亿元收购华夏银行4.522%股份。1月28日，世茂股份(600823.SH)亦公告称，
以21.86亿元的对价收购光大集团持有的申银万国证券7.74%股权。2013年10月26日，越秀集团收购香港创兴银行股份，这是首个地方国企在港并购银行。随后万科又于10月29日发布消息称将通过旗下子公司以基石投资者身份参与徽商银行H股在港首次公开发行。万科寄望此次参股徽商银行能发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务。
    高和资本董事长苏鑫称，其实做房地产本质上是做金融，没有金融这个杠杆就无法实现房地产金融化。清科集团董事长倪正东认为，目前国内房地产行业金融化是明显趋势，从房地产开发金融化，到房地产商品金融化，再到房地产参与群体的金融化，是整个国内房地产市场的动向。
   多房企已构建“金融+商业地产”业务模式——成立地产基金公司，通过开发商自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金。在
国内，继金地首只房地产基金募集成功之后，许多房地产开发商也纷纷成立了地产基金。目前，几乎所有房地产企业都有基金公司，大小不一。万通地产也正积极开拓房地产基金渠道。万通投资控股股份有限公司常务副总经理郑沂表示，“未来10年，我们的开发商本身可能从早期的卖房子转为基金管理人，转为资产管理人，转为开发管理人”。
总之，在房地产融资渠道全线收紧的背景下，如何安然度过融资“寒冬”，对于房地产企业无疑是严峻的考验。2014年将是中国房地产行业发展的关键一年。房企应积极从战略、运营、财务管理、风险管理等方面采取措施来增强企业的融资能力，优化资本结构，降低财务和运营成本，尤其应注重资金安全，一方面紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，另一方面积极探索金融创新，以更为多元化的融资结构更好地服务于企业发展。经过“寒冬”的考验，房企融资也将逐步呈现更为成熟的多元化格局。

链接
高通智库：2014年信贷政策下的各行业资金来源分析

    央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年要切实发挥信贷政策导向，更好地支持转方式调结构，服务实体经济发展，并提出要进一步做好信贷政策导向效果评估工作，增强各银行业金融机构对央行信贷政策的响应力。
    具体包括开展农地承包经营权抵押贷款试点，同时，根据中央统一部署，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保试点工作；做好农业适度规模经营的各项金融服务，支持新型农业经营主体发展，继续扩大集体林权抵押贷款业务规模，促进新型林业经营主体规模经营，鼓励沿海地区各银行金融机构积极开展海域使用权抵押贷款业务，支持新型渔业经营主体开展规模化养殖；同时提出要积极发展农村小额信贷，有效满足普通农户的金融需求。
    在城市建设投融资机制方面，央行要求着力加大对城镇交通、城市基础设施建设及城镇土地综合整治、美丽乡村建设，城镇生态建设等的支持力度。
    加强信贷政策与产业政策的协调配合，促进产业结构调整也是央行一贯的思路。央行提出要抓好科技文化金融政策措施落实工作，开发适合高新技术企业需求特点的融资产品，支持信息消费、集成电路、新能源汽车、光伏等战略新兴产业发展。拓宽文化企业融资渠道，推动文化企业通过债务资本市场融资，督促金融机构全面落实金融支持包括养老在内的现代服务业发展的政策要求。
    对于市场关注的房贷政策，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。
    市场信息显示，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。