中国经济导报记者|郭丁源

    6月30日，北京首个公开摇号的自住房金隅汇星苑将结束正选组的选房。据中国经济导报记者了解，截至30日晚，已被选中的房源达1000套左右。这意味着，备选组的家庭将很有可能“捡漏”选中自住房。
    本次公开摇号的金隅房产是北京市推出的第二个自住房项目。据中国经济导报记者了解，金隅汇星苑自住房项目规定的销售均价为2.2万元/平米，不分楼层，每套房屋的总价低于200万元。根据北京自住房的规定，自住房的销售均价要比同地段同品质商品住房低30%。但这两个项目周边商品房的价格已达4万元左右，已经远远超过了30%的比例，甚至可以说只有周边商品房价的一半左右。“而且相比恒大御景湾项目，金隅的自住房项目地理位置和社区配套更好。”一位不愿具名的业内地产分析师表示。他介绍说，金隅汇星苑属于朝阳区高井星牌建材厂地块，紧邻CBD，北临朝阳北路、地铁6号线，南临地铁八通线，交通便利。
    北京自住房的横空出世也将会对北京居高不下的楼价带来一定的抑制作用。中研普华研究员匡端美向中国经济导报记者表示，“北京自住房自入市以来，对刚需市场的冲击明显，对拉低北京房市成交价效果明显，所以自住型商品房对于缓解北京楼市压力的作用较大，未来还是会持续执行下去。”

自住房选房3天火爆

    6月23日，北京自住型商品房金隅汇星苑正式摇号，这也是北京首个摇号的自住房项目。资料显示，该项目预售房源套数共1882套，其中一居室302套，两居室1430套，三居室150套。最终确认申购家庭17.25万户，通过购房资格审核家庭16.55万户，其中优先家庭12.76万户。最终结果显示，共有3764户家庭中签，汇星苑的中签家庭分为正选家庭和备选家庭，第1号至第1882号为正选家庭，第1883号至第3764号为备选家庭，中签比为68比1。
    6月28日为选房第一天，被通知到场的前630个家庭已经将150套三居室选光，88平米的三居室的户型最受选房家庭青睐。中商情报网产业研究院行业研究员吴超国分析指出：“两居室和三居室的面积只相差几平方米，而对于家庭使用来说，多一个房间会更好。但三居室之所以只有100多套，是因为三居室意味着更多的室内隔断墙，同等建筑面积下，套内纯使用面积会更小。”
    从现场贴出的已选房屋数量来看，截至30日，开发商已经通知了1200多个家庭到现场选房，被选走的房源达1000套左右。三居室在周六已经销售一空，一居室还剩下160套左右，两居室剩下大约700套。正选组在30日结束持续三天的“选房之旅”。

    自住房对北京高房价有一定抑制作用

    近年来，北京市政府加大了对自住保障房的支持力度，2013年北京住宅用地供应量978公顷，其中自住型商品房和保障性住房占比7成；而在2014年土地供应中，北京拟安排的商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，自住型商品房的供应量还会持续加大。此外，随着市场的发展，自住房供应产品类别和入市速度都将会所改变，低容积率、舒适性的供应量会有所增加，入市速度也会放缓。吴超国认为：“自住房政策推出的原因主要是是2013年北京房价大涨，加之经适房效用欠佳，为缓解夹心阶层买房压力，自住型商品房应运而生。”
    匡端美表示，北京自住房的入市对于北京房地产业的影响还是很大的，在抑制房价方面有一定的作用。第一，增加了房源供给。从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。“1.8万套自住房的总量相当于北京接近一个季度的商品房住宅成交量。大量入市的自住房将在一定程度上拉低北京房地产市场的成交均价。”吴超国强调。第二，延缓了一部分刚需市场。项目入市速度加快，市场观望情绪愈发浓厚，北京市自住房采取摇号规则购买，改变了部分人群的刚需性购房。第三，一定程度上抑制了高昂的北京房价。供给增加，自住房价格比周边商品住房低30%左右，部分刚需购房延缓等因素都将对北京的高房价起到抑制作用。
    另外，自住房对二手房和租房市场也造成了很大的压力。匡端美表示，受制于北京新房市场高房价的影响和自身经济实力，一部分人群转向了二手房和租房市场，但是随着自住房的低价格成本因素，将会吸引很大部分的二手房和租房需求人群，或者延缓购房、租房需求。预计2014年上半年，北京二手房成交量约为4.4万套，比2013年同期的9.5万套要减少一半多，降幅会较大。匡端美强调：“总体来看，北京自住房的大量入市对于新房市场影响更大！”
    “自住房重点解决的是夹心层的住房问题，基本满足的都是刚性需求，有望在一定程度上稳定北京房价、促进房地产市场平稳健康发展，因此预计以后北京对于自住房的支持力度还会继续扩大。”匡端美说。

    北京可放开自住房交易：可借鉴上海经验

    在今年的北京市十四届人大二次会议上，政府工作报告对于“自住商品房”的表述明确为“共有产权性质”。北京市住建委相关负责人曾解释说，自住房和共有产权二者的含义是一致的。政府工作报告提出共有产权性质的自住型商品住房，是对自住房产权性质的进一步明确。
    既然是商品房，那就有买卖，也有利益纠葛。自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益。但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动，而不是由政府统一定价。值得关注的是，自住型商品房拥有部分产权收益，相当于政府以低于市场的价格再发一遍产权收益红利。政策规定，购买自住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。
    30％是个明确的界限：销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30％左右的水平确定。自住型商品房也会涨价，但维持在同地段商品房均价70％的水平。购房者仍需具有一定的经济能力，只不过比普通商品房低30％，但必须向政府让度一定的权限，即5年持有期内不得转让，以及交易时补缴30％的差价。
    “住房的更新时期较长，但是更新需求或者受高房价诱惑出售套利的需求始终存在，所以未来自住房应是可以买卖的，只不过交易成本会较高。”吴超国说。自住型商品房的资金等压力较租房、经济适用房等要小得多，政府主要是让度一小部分土地收益，开发商承担了一部分压力，购房者本身承担了一大部分压力，资金来自于几个方面，而不是由政府独出。
    社会上有一种观点认为，自住房属于本地人“福利”，在5年期满后卖出会牟利且扰乱房地产市场。但上海自住房交易的经验让北京可以放心开放交易权。
    2011年3月，上海市明确共有产权保障房规则，2012年3月1日，上海市实行共有产权保障房即经济适用房的准入新规。从上海实行的情况来看，在测量本市真正的无房群体和住房保障方面起到了很好的作用。由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，保障了更多真正的房屋需求群体。