中国经济导报记者|潘晓娟

    今年上半年，我国房地产市场表现并不乐观，房地产市场在经历了“黄金十年”后进入一个被业内人士称之为“周期性调整”的关键时期。在过去的10多年间，房地产极具保值和投资价值，一直是众多投资机构战略布局的重中之重。如今，面对着房地产市场的逐步转型，地产基金还有哪些发展空间，未来将何去何从？
    中国经济导报记者从近日举办的“2014中国房地产基金高峰论坛”上获悉，众多的地产基金依然看好房地产市场，纷纷认为在房地产市场调整的大背景下，地产基金也将进入一个转型期，更大的机会来自于市场并购。

房地产市场回归刚需对地产基金是利好

    对地产基金管理人来说，仔细研判和把握住房地产市场的发展脉络是决定其生存的重要因素。
    长富汇银投资基金管理（北京）有限公司总裁张保国分析说，随着库存的消化包括相应政策的刺激还有需求的释放，到明年下半年房地产市场会出现明显好转。2014年是房地产市场的分化期，无论是房地产商还是房地产私募基金管理人，从今年开始都必须接受转型，不转型就要被市场所淘汰。
    在张保国看来，目前房地产市场的调整非常有利于地产基金业的“大浪淘沙”。在当前情形下，那些管理能力不善、开发能力弱的企业将项目卖给真正有能力的开发商和基金机构，不失为一种明智的举措。某种意义上说，合理的私募房地产基金可以促进房地产投资的理性化发展，通常只有那些运作规范、市场前景好的房地产开发企业或相关项目才能得到私募房地产基金的资金支持。
    建银精瑞资本董事长李晓东坦言，尽管房地产业近期过剩，但中长期应该还有巨大的需求。今年上半年房地产投资总规模达到4万多亿元，比2013年上升了10%，这是非常稳健的数据。以前的每年增长20%、30%甚至在2010年增长到了40%之多，这都不是房地产基金或房地产金融从业者所乐见的局面。他表示，现在房地产去投资化，更多地回归消费属性，更多地回归到刚需需求上，说明这个市场更加趋于平稳、更市场化，对房地产基金来说是较大的投资利好。

地产基金的灵魂在于投准项目

    据相关业内人士透露，国内房地产基金年化回报率平均超过20%。随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也愈发激烈，对私募房地产基金的收益也是一种冲击。
    清科集团执行副总裁、清科研究中心董事总经理符星华日前归纳了我国私募房地产基金市场的四个主要特点：一是体现在资金募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入到市场；二是市场的资金来源更加广泛，包括非常多的险资、富有的个人以及大学的一些捐赠资金也参与其中；三是专业的房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；四是投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，交易的活跃度已经开始逐步提升。
    “不管市场的形势如何，只要坚持在结构调整中寻找机会，房地产基金就会有所收获。”来自某地产基金的一位投资经理对中国经济导报记者如是说。在这位投资经理看来，虽然宏观调控下的地产开发商利润在下降，但对于投资机构来说真正的本事就是在这种情况下找到好的项目，把资金投出去并安全带回来交给投资人。河山资本创始人、主管合伙人曹少山表示，所有的项目只有投好了、投对了才会感到轻松，地产基金的真正的灵魂在于投准项目。
    “在房地产行业里，无论波峰还是谷底，都有投资机会。”来自稳盛投资的宋炜分析认为，地产投资就是最大的PE投资，最关键的一点就是投资时点是否正确。如果投资时点正确，别的因素都是次要的。

风险防范需更多地关注“投”和“管”

    一直以来，募、投、管、退就是投资机构和基金管理公司需要付诸实践的四大要务。
    李晓东分析指出，地产基金应该更多地关注“投”和“管”这两个方面。在“投”的这个关口，投资机构需要警惕可能出现风险的环节，这就需要在项目选择的前期做好尽职调查，有很多陷阱都是在投资之前需要排除的。对于地产基金来说，如果能够把制度化管理建立起来则对其后期的管理有很大的帮助。
    清科集团日前发布的《2014年中国房地产基金白皮书》指出，机构投资者参与到私募房地产基金的投资中来，不但能减少商业银行的压力，而且能给投资者带来相对较高的投资回报。对于我国的社保基金、保险公司而言，私募房地产基金的出现有利于提高其资金使用效率，资本升值能力可得到进一步的加强。