中国经济导报记者|郭丁源

    据中国写字楼研究中心统计，北京写字楼市场2014年上半年销售额不足50亿元。然而，出人意料的是，11月开盘的北京一高端写字楼项目却创下单月销售近20亿的成绩。“11月以来，销售一直处于增长状态，开盘不到一个月，多个楼座就已经售罄。”该项目负责人、俊豪集团董事总裁张辉向中国经济导报记者详述了其中的内因，虽然国内写字楼市场今年整体萎靡，但由于刚性需求的存在，高端写字楼市场依然逆市而起。
    中国房地产经济师、资深房地产评论人黄峻向中国经济导报记者表示，“北京住宅市场被挤出的投资性需求，源源不断地流入写字楼市场，尤其是核心CBD区域的商业地产。”北京市发展改革委8月曾表示，北京四环以内将不再批建商业地产。这也为四环以内商业地产带来了机遇。北京核心地块的高端商业地产更受到集团投资者青睐。
    在黄峻看来，“未来必须解决差异性不明显的问题，否则高端写字楼市场日渐白热化的竞争会造成重复建设与浪费。”

高端写字楼市场逆市增长

    知名房地产服务商第一太平戴维斯的数据显示，近年来，全国的写字楼市场表现十分活跃，尤其是北京的高端写字楼市场，租金持续稳步上升。2013年北京写字楼成交额为171亿元，同比增长88%。2014年上半年，受房价下跌影响，写字楼市场并不景气。不过，自2014年第三季度开始，北京甲级写字楼市场平均租金已再度回升至月租316.8元/平方米，为全国最高租金水平，比上海写字楼的平均租金高出1/4。
    一些高端写字楼房产项目选择年底高调入市，并得到了市场的认可。据了解，11月份开盘的骏豪·中央公园广场高端写字楼项目，仅单日成交金额就达10亿元。另一从事高端写字楼的地产商泰禾集团总裁助理沈力男认为，“把北京、上海两个大城市的地产项目交易做比较，上海有些高端的豪宅卖的价格已经高过了北京，但是北京写字楼市场却比上海要出色得多，不管是售价还是租金。这说明，北京是大家都认可的全国的信息中心、服务中心，正是因为这样的地位，北京的写字楼市场地位是非常坚实的，所以高端写字楼市场取得佳绩并不意外。”
    “我始终相信，高端写字楼只要做的够好，就不怕市场环境不好，精致的产品无论在何种环境下都能得到市场的认可，”张辉告诉中国经济导报记者，中国的发展造就了很多集团化的企业，集团化发展就必然要选择自己的发展总部，从一些小地方走出来，高端写字楼也是他们办公绝佳的选择，因为好地产也能吸引人才。
    北京高端写字楼项目在今年年底迎来持续放量。截至目前，泰禾·北京院子、紫辰院、五矿万科·如园、绿地中心等高端项目均获准入市。包括夏家胡同、农展馆地块在内的2013年出让的多宗高价地都将在2014年推向市场。

市场决定需求

    业内人士指出，2013年火热的土地市场为2014年高端写字楼的价格做了良好的铺垫，高端写字楼项目选择在2014年入市，也是想借由不断提升的价格预期取得良好的销售成绩。
    另外，央行的降息也刺激了高端房地产市场。中研普华研究员纪超千指出，银行存款利息的降低无疑会让手上有大把存款的人坐不住了，他们不得不改变自己的理财思路，转而寻找更高回报的投资渠道。同时，贷款利息的降低又让不少有投资意识的人敢于进行资本运作，通过贷款方式供自己多置业多投资。在降息的大背景下，对于不限购不限贷的商业地产将是巨大利好。购买高性价比的写字楼，成为集团投资客的首选。
    从长远来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。黄峻分析说：“从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。”
    纪超千指出，中国写字楼市场多元与分化明显，一方面，写字楼市场由于持续的住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼量价齐升。另一方面，写字楼租赁市场由于受经济疲软和企业搬迁等影响，今年上半年租赁类型写字楼租金处于下降态势。纪超千认为，从整个市场来看，北京写字楼市场投资收益率可以达到8%左右。”纪超千也指出，问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。
    黄峻表示，北京住宅市场被挤出的投资性需求，仍然源源不断流入写字楼市场，尤其是核心CBD区域（高端写字楼）的产品。商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度，反而对卖方市场价格带来利好。

    北京一枝独秀，写字楼市场需差异化发展

    写字楼市场发展至今，从最早单纯满足办公基本需求的普通办公楼，到一线早期的高端写字楼，再到接驳国际的5A甲级写字楼，整个市场的发展已日趋成熟。而随着这种转变，传统写字楼硬件陈旧、软件弱化的弊端，已使之难以满足现代办公的需求。“这也就是‘私人订制’的高端写字楼市场火热的原因。”张辉说。
    知名国际房地产顾问戴德梁行的调研结果显示，2014年第3季度，北京、深圳和南京3个城市被测评为一类城市，市场综合表现最为强劲。有10个城市进入二类至五类，即上海、广州、杭州、大连、武汉、厦门、青岛、西安、沈阳和长沙，这些城市的高端写字楼市场发展前景喜忧参半。余下的成都、天津和重庆3个城市为六类城市，这些城市的高端写字楼市场面临着较大挑战。
    不过，北京写字楼市场的情况与全国行情并非一致。一类城市中，北京是过去4年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于4%的城市。这主要是由于过去几年间，金融机构、TMT（科技、媒体和通信）类企业和专业服务机构的持续高速扩张，使得新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快。“北京市场的高端写字楼市场有望一路上扬，但从全国来看，结构不平衡、产业单一的城市，高端写字楼地产将面临非常残酷的洗牌。”黄峻强调，只有体现差异性，避免扎堆开发和重复的业态，才能让地区性的高端商业地产健康发展。