中国经济导报记者|郭丁源

    在大部分二三四线城市还在努力去库存的情况下，楼市过热的城市开始集中收紧调控。近日，上海、深圳等地接连出台房地产市场调控新政，严控使用资金杠杆购房情况。而市场对于北京地区何时跟进、怎样跟进均充满了期待。
    实际上，北京目前并没有出台更严厉的调控政策，但是在环京津冀地区则有所动作。4月1日，河北省廊坊市政府发布了房地产限购政策，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。中国经济导报记者注意到，此次出台的调控政策包含九项措施，主要是针对环京县（市），包括河北省三河市、大厂回族自治县、香河县和固安县。近期廊坊市房地产市场、尤其是燕郊、大厂等环京地区房价快速“升温”，这些措施也是环京津冀地区首次针对房价过快上涨发布的新政策。
    相关统计数据显示，虽然北京的房屋成交量在2015年出现回升，但37%的增幅与2009年4万亿刺激下157%的增幅还相差甚远。对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，“政策收紧的手段或许不是出台新的严令法规，其原因在于北京楼市并未出现像上海、深圳一样的过热现象。”中研普华行业研究员张振认为，“改善型需求为主的二手房交易是拉动本轮房地产上涨的最大动力，二手房交易对去库存的意义不大。对一线城市来说，去库存效果明显，后续补库存的概率更大，在这个过程中调控杠杆保障金融安全日渐重要。”

一线城市调控步步收紧

    3月25日，上海出台了堪称“史上最严”的楼市新政，其中二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成；非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由累计缴满两年调整为连续缴满五年。本轮政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付。该政策明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。
    受此政策影响，佑威房地产研究中心调研数据称，3月28日~4月3日，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。
    其他一线城市也陆续出台了房价相关政策。近日，深圳明确表示要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。
    房价过快上涨的热点城市也在积极去杠杆。早在3月18日，苏州就因库存仅剩3个月，率先出台了“苏十条”，限制房价过快上涨。3月25日，央行南京分行与银监会江苏监管局也联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源。同一日，武汉市也发布公积金贷款新政等。

一线被堵二线爆发

    沪深新政策出台之后的首个周末，其周边楼市快速升温。中原地产市场总监张大伟指出，“在沪深等一线城市纷纷祭出楼市调控政策之后，资金的溢出效应明显，大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头。”
    据新华社报道，在毗邻上海的江苏省昆山市，万科推出的500套房源被抢一空，购房客七成来自上海；临近深圳的松湖碧桂园（位于东莞市松山湖）开盘当日即去化八成，揽金25亿元。碧桂园称，深圳楼市政策收紧，刚需挤出效应明显，松山湖作为临深热区，备受深圳刚需青睐。
    与此同时，二线楼市成交量爆发。据中原地产研究中心统计数据，截至3月27日，54个城市合计住宅签约套数高达32万套，同比涨幅高达67.6%。二线城市成交量涨幅最明显，涨幅高达98.3%。而三四线市场成交基本平稳，变化不大。在一、二、三线30个调研城市中，15个二线城市3月新建商品住宅成交面积为1825万平方米，比今年2月环比增长160.6%，比去年3月增长96.4%。其中，杭州赶超一线城市，环比增幅为30个城市中最高，达到322.1%。
    华创证券债券分析师屈庆认为，“楼市政策围魏救赵，二三线城市有望明显改善，推动房地产的全面回暖。”屈庆指出，一线加码调控，其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市，反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用。尽管这样可能导致一线城市成交放缓，价格上涨速度放缓，但更利于二三线成交量的回升和房地产去库存的顺利进行，使得房地产回暖更为全面。
    亿翰智库张化东也表示，楼市新政相继出台后，一线城市房价高位震荡，二线城市将成为领跑者，三四线城市分化与筑底。
    张大伟表示，“短期内一线城市房价爆涨得到相对遏制，泡沫风险相对降低，但投机客可能转战二线城市。”不过，对于一线城市爆炒的火力都没有带动起的三四线房地产，未来一线楼市降温对其可能是“雪上加霜”。

    刚性需求下一线城市房价仍难降温

    房地产商却未必买政府的账，多家大型房地产企业均表示一线城市需求为刚性，难以长期受政策干预。近日，恒大地产集团董事局主席许家印公开表示，即使面临调控，一线城市房价也很难下跌。许家印表示，2013年回归一二线城市以来，目前一二线占比在70%以上，随着恒大经济实力增强，会继续增加在一二线城市的布局。
    恒大近期在深圳土地储备较大，恒大集团董事局副主席夏海钧透露，出于旧城改造等原因，恒大在深圳还有1000万土地储备尚未体现在报表里，未来一线城市贡献的利润会出现一个爆发性增长。
    对于全国的房地产市场，许家印称，今年楼市量价齐升，库存下降。主要原因是土地供应、房地产投资、新开工面积自2013年以来持续下降，但是成交面积持续增长，基于这样的判断，今年楼市会量价齐升。
    不论恒大的判断是否代表大多数地产商意见，政策收紧、去杠杆已是不争的事实，区别只是怎么做。张大伟认为，除上海、深圳外，北京及部分二线重点城市的收紧也是大概率事件。但是，张大伟也表示，“这不意味着房地产政策将全面收紧，房地产市场已经进入新常态，即使在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大，分化依然将是后续市场的主要特征。因此，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的‘托底盖帽’。”
    事实上，日前营改增具体方案就明确划分了一线城市和非一线城市。例如营改增试点对个人购二手房的规定明确，对于非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
    张振认为，2016年全国“两会”明确税负只减不增的税改方向，营改增首次涉及自然人缴纳，全国市场会逐渐回暖的。“过程依然很漫长，市场也需要时间去消化理解，后续可考虑出台相关政策，通过加快城镇化进程、相对宽松的住房公积金政策等来实现去库存。”张振说。