唐黎明

    5年前，说起“城市衰败”或“城市更新”时，很多人都不以为然。中国的城市建设大潮，让人很难相信城市也会消亡或衰败。实际上，我国早已步入“城市更新时代”。
    在我国，旧城改造、棚户区改造、腾笼换鸟等词汇，都与“城市更新”有关。城市空间的改造，会间接影响产业更替，但城市空间更新，并不必然带来产业的成功，有的城市，即便有富丽堂皇的公共建筑、宽阔的马路和恢弘的广场，也难以培育出科学匹配的产业。有的资源型城市，制作了数十个产业规划，也难以寻求到可替代的产业。其实，除了硬件建设，更为关键的是规划策略的选择。
    我们不妨以美国新罕布什尔州曼彻斯特城为例，看看一个城市如何实现产业更新。
    曼彻斯特城是新罕布什尔州的最大城市、新英格兰地区第十大城市，也是新英格兰北部最大城市，该地区包含缅因、新罕布什尔和福蒙特三州。
    19世纪，曼彻斯特曾是美国工业革命中心之一。到20世纪，沿河的工厂区已经成为城市主要风景，并且形成了单一的企业所有制下最大产业群。从这一点来看，曼彻斯特的城市规划经验有重大意义，也是北美一个特殊案例——这是一种大规模、长期的城市规划协调模式。
    随着20世纪30年代阿莫斯齐格公司的破产，工厂区和沿河地带也随之被废弃。此后，进步的政治和商业领袖开始关注被长期忽视的沿河地带和工厂群，并将其视作打造曼彻斯特新景象——“后工业城市”的关键。这些地带大范围闲置，基础设施不足。很多人认为更新这个区域将成为振兴曼彻斯特的“催化剂”。
    相关规划主张沿河进行城市再造，包括改造那些老旧的，已经丧失经济功能的工业建筑。不过，这却面临着三个重要挑战：
    一是该地带的建筑和基建转型如何才能适应后工业时代经济用途。例如，住房、酒店、办公室和零售用地、新技术研发等。
    二是如何改造梅里马克河——这是曾经为该地工厂提供生产动力的历史性基础设施。梅里马克河将被改造为一个开放的便利空间，促进曼彻斯特的重振，包括沿河通往新发展地带的河道。
    三是如何改变城市的区域角色。考虑到曼彻斯特大多数地区投资缩减，流入该城市的移民数量减少，而且大多生活贫困，但由于高科技产业向新罕布什尔州南部扩展，该地区的都市群能从中受益，于是，政府瞄准这个机会重建曼彻斯特经济。其中的一个主要规划，就是重新构建曼彻斯特城市中心与工厂群区及沿河地带的历史关联。
    现在，曼彻斯特的产业已经多样化，不再过度依赖制造业——有200多家不同类型的制造企业，高科技产业、通信、金融服务、卫生医疗和制造业是该城支柱产业。近70%的制造业是耐用品生产，特别是金属产品、电子产品、机械和塑料。此外，曼彻斯特也是新英格兰北部的商业和金融中心，以及数个重要产业群的基地，包括半导体、电子、航空航天、国防、纺织、通信、工业机械和金融服务等。
    从衰败到再度振兴，曼彻斯特有哪些独特优势吸引投资者和移民呢？
    其中最为关键的就是对“城市资产”的再度利用。“城市资产”并非原有的“经营城市”理念，城市的建筑、道路、桥梁、水利设施、下水道、垃圾处理场等都可以看作是城市的资产，可通过对资产的管理、维护和运营，推动城市系统良性运作。曼彻斯特存在大量既有厂房，这些厂房为曼彻斯特的发展提供了基础，对厂房的更新和管理，为城市发展拓展出新的发展空间。
    需要强调的是，曼彻斯特还有许多其他吸引力：
    比如，优越的商业环境。坐落于免税的新罕布什尔州，曼彻斯特给创业者和企业家提供了成功的机遇。该城市承诺确保商业良好发展，并照顾好当地企业家。
    又如，梅里马克河成为城市风景。梅里马克河一直是曼彻斯特经济不可或缺的元素，该河横穿市中心，曾经是当地居民赖以生存的来源。现在已经是该城的“名片”，为河岸两边的办公室提供靓丽风景，当地居民也能沿河垂钓。
    此外，源远流长的街坊社区文化、较高的生活质量，也都很重要。
    一般意义上的城市化过程中，城市管理者更多关注城市增量扩张，只有增量才能为地方带来财政收入。但在经济及城市转型时期，过度扩张的城市往往又会成为城市发展的负担（如大量的空置楼、房地产债务等）。在“城市更新”时代，城市资产价值提升已经成为城市发展的重要目标，应当成为城市管理者关注的重点。
    曼彻斯特“重生”，给中国城市发展带来一些重要启示：
    其一，工业城市衰败有其历史必然性。从西方城市的发展历史看，工业城市的时代已经结束，一些原来以制造业为主的城市已经成功的从生产产品转为生产创意，但大多数仍然继续行走在缓慢而无情的衰退之路上。在中国，缺乏竞争力的中小城镇、单一的产业型资源型城镇、商业环境恶劣的城市、沿海人口稀少又拒绝外来人口的城市，或许都将面临越发逼仄的发展空间。
    其二，大项目无法拯救衰落的城市。许多地方政府在提振城市活力时，总是想规划策划几个大项目，这些项目的实施，只是带动一时的固定资产投资，却无法为城市的长期发展提供动力。“一意孤行”的项目建设的结果是大量住宅无人居住，商业综合体空空荡荡，高速公路上三五辆车跑一跑，这是巨大的投资浪费，也增加了政府的财力负担。
    其三，“低成本”也是一种竞争力。许多地方政府总是乐于看到土地拍卖的价格节节高升，这意味着大笔的土地出让金“落袋为安”。但地价高涨，也带动了房价、租金和商务成本的上涨。
    其四，专业服务业很重要。专业服务业对曼彻斯特的意义非比寻常。城市的产业轮替，尤其是在传统产业消亡之后，大都会有这样的一个专业服务业发展的高潮期，由此城市才走向新生。因此，对中国的一线城市而言，发展创意、创新、文化产业和专业服务业，才是今后的正确路径。
    此外，城市的生命力源于多样性。无论是曼彻斯特、波士顿还是纽约，工业衰退最终给每一座古老的城市造成冲击。这些城市得以重新恢复活力，源于重塑城市的多样性：多元的文化、多样的产业、来自世界各地不同阶层的人口、道路的格局、建筑的方式，共同构成了城市的多样性。
    中国经济步入新常态，城市发展也步入新常态。通过“城市更新”，将实现投资方、政府与社区人群的互利共赢，这对旧城核心区发展尤其具有重要意义，因为不必再依赖大拆大建就能恢复中心城区活力。
    (作者系和君集团旗下专业资产管理与咨询服务平台和君云水泉合伙人）