见习记者|刘芳

    深圳市规划和国土资源委员会于2017年5月8日发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。不过5月11日，由该委城市与建筑设计处发出的告知邮件指出，“因文件发文程序原因，现撤回深规土[2017]284号文（办文编号：05E-201700173），深规土[2017]284号文无效。”但5月12日记者在深圳市规划和国土资源委员会的官网上又看到了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。
    受访的专家表示，深圳规土委临时撤文，现在文件已经确认。分析认为，早在去年10月，深圳就已先实行比其他城市更为严格的调控，因此本次深圳调控力度并不大。而此次针对商办物业有针对性地追加调控，实际上呼应了今年3月起全国的新一轮调控浪潮。
    记者于5月17日函至深圳市规划和国土资源委员会了解相关情况，但截至发稿前未收到回复。
    现在楼市调控的“风”开始吹向商办类物业。一线热点城市调控商办类公寓的预期再次加强。受访的专家表示，国家有可能会限制一、二线城市商办类房地产的发展，那商办类房地产未来趋势如何？

    楼市热点城市跟进调控商办市场

    3月30日，广州“3·30”楼市新政提出加强商办类房地产项目管理，“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。
    3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句“商业、办公类项目（以下简称“商办类项目”）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。北京上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。
    4月23日北京市住建委、市规划国土委联合出台针对商业办公类房地产项目的监管细则，规定3月26日前未办理施工许可证的商业办公类项目，均需要按照“最小分割单元不得低于500平方米”的要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。擅自改变土地使用性质的，将会被依法收回土地。
    4月21日成都市规划局、房管局等多部门联合发文通知，要求商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。
    同日上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。5月份，又出台新规，停止审批公寓式办公项目，并同时加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。
    深圳也于5月12日发文限制商办转性，至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。
    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这类城市住房需求大，投资性住房旺盛。楼市政策对购房者的门槛提高，因此越来越多的人把目光集中在不限购、不限贷的商办类公寓，因此现在也限制公寓类住宅发展，从供应端对商务公寓形成打击。

规范商业办公项目势在必行

    此前就有媒体报道，深圳HBC汇隆中心在万科梦工场首度对外开放60、80平方米两个样板房。购买后当部分业主登录深圳市规划和国土资源委员会网站查询备案情况，才赫然发现在项目详细资料表中，明确标注着“土地用途为商业用地，房屋用途为商业性办公、商业”。“公寓”摇身变为“写字楼”，一场关于房屋性质的质疑大战自此拉开序幕。
    在深圳，诸如HBC汇隆中心这样，土地性质为商业、办公或商服用地，却被改造成具有住宅功能的公寓并不在少数。而与之相类似的，打着“擦边球”将产业用地、工业用地性质的产业研发用房变相改成可供居住的公寓的现象也屡见不鲜。
    北京、上海、广州等城市的调控重心无非是擅自改变为居住用途的商业、办公类项目。商改住的整改措施是统一部署进行，除了上述提及的城市，过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如苏州、厦门等或许也将开展“类住宅”的整治行动。通常，这种打“擦边球”的商办类项目也被称为“公寓”。
    宋丁表示，这种公寓不能成为住宅用房，因为很多方面远远达不到住宅的标准。如果新建的公寓都按住宅的标准建造，“类住宅”或住宅化，那楼市调控的政策将被稀释。
    咚咚找房策划总监马声岳表示，调控首先从大层面上来说主要抑制房地产的投机行为。随着政策颁发后购房资格门槛提高，投资群体转向不限购类住宅产品，但实际上现在市面上的商务公寓产品并不多，更多是商办物业改为类住宅产品。
    深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军接受记者采访时表示，目前商办类项目已经趋于饱和，加上过去对于这类产品缺乏监管，导致很多商办类物业住宅化，未来这类物业会成为监管的重点，发展空间有限，有可能进一步限制热点城市商办类房地产发展。
    产业用地违法改建成公寓，此前深圳相关部门已经着手进行分类处置，“北上广深楼市的调控政策一向比较相近，接下来商办改公寓可能是深圳出手调控的重点。”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰预测。
    宋丁建议，加大对商住类产品的管理，其中包括商务公寓的改建以及商务办公管制等，规范市场，都是住宅为什么商住类住宅可以不限贷、不限购？不能有楼市调控政策又有政策漏洞，要从根本上抑制打法规擦边球的行为。
“信贷规模有段时间很大比例流入房地产市场，如果持续就可怕了，流动资金没有聚集到国家的经济增长而是炒房。房子是用来住的不是用来炒的，资金不要总和房产相关，要多往实体经济走。”宋丁说。