郭丁源

    7月19日，万达和融创在北京召开发布会，就万达出售13个文旅城以及76个酒店项目的交易正式签约。然而，这一双方的签约却临时变成了三方签约，多了另一房地产巨头——“富力地产”的名字。一幕商业片演成了悬疑剧，万达的商业地产“大甩卖”差点就成了首富的一场闹剧。
    这场体量超级大的签约导火索，是万达急于出售大量的产业地产。以此次交易额推算，此次万达回收的630多亿元，可以让万达商业负债率降低8个百分点。
    万达为何“大甩卖”？从交易来看，万达极力甩开旗下的酒店业务，原因就是这一重资产并没有带来预期的盈利。仅广州万达城项目，预计全部投资可达500亿元，而万达此次以300亿元的价格出售万达13个文旅项目，用“跳楼价”来形容毫不夸张。在出售的资产包里，万达打包进各地文化旅游项目及酒店。业内人士分析，这与银监会近期严控海外投融资有关，万达需要提前避险，而这需要通过缓解现金流压力，降低负债率来实现。
    而从宏观层面考虑，万达的算盘是降低负债率，更从容地应对未来宏观投融资政策的调整。在这个背景下，富力地产的加入并没有影响到万达的计划。有人问了，这或许意味着万达逐渐退出中国房地产？而从笔者的观察看，大并购是万达转型的一个过程：先减少开发量，再出售过剩资产。万达原来的发展模式遭遇到了瓶颈，开始将一些过时过剩的业务进行剥离，现在的房地产市场，商业需求其实越来越少，很多万达广场其实都处于亏损的状态。
    另一个问题是，万达是否缺钱了？可以看到的是，万达出售的只是商业项目，文旅项目中的住宅其实万达仍然自己持有，看来万达的逻辑是：中国现在的住宅市场没有问题，主要是酒店、商业等出现问题。万达的资金应该是不会出现问题的。
    从万达清理整合自身地产资源来看，万达商业正在加速转型，通过万达商业品牌，凭借设计、运营、管理等，提高租金收益，去取代地产开发利润，多做轻资产项目。
    从融创来看，董事长孙宏斌再度将并购触角伸向大型企业。入股乐视，收购万达资产，这或许代表融创要迈向多元化业务，进军文化旅游产业。另外，多年的万科一超多强的房企格局，在去年变成了万科、恒大、碧桂园三强争霸。融创现在有了争跑道的机会，通过消化部分万达城资产，就可能冲击房企第一集团。
    而从富力地产来看，这被解读为通过酒店打差异化旗帜。收购完成后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主，并有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。
    再回到签约三方业务本身。该并购案也被解读为中国房地产史上最大规模的并购案。签约三方更是各自领域中的巨头企业：融创不仅是地产界的翘楚，而且还连着乐视的“光环”；万达在海内外文化体育产业的投资，使得其比万科更能被国际关注，万达甩卖的万达城等实体大盘更关系着不少地方实体经济的兴衰；而富力的手中除了酒店，还拥有大体量的地产项目。所有这些关系，更为这次三方合作留下了深度解读的空间。
    总而言之，“大甩卖”对万达董事长王健林来说并非真的亏本，只是整合资产转型的过程。无独有偶，签约后的第二天，王健林就对外表态：“从表面看，万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的。”