中国经济导报记者|张洽棠

    近日，国家统计局发布2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，尤其令人关注的是，北京、南京等多个热点城市首现同比下调。
    相关受访人士表示，经过一年连续的调控措施，房地产市场已经明显降温，暴涨已成过去，收紧或成现实，其中土地供给增加是关键因素，而近日多部委采取严格监管行动，正是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

暴涨已成过去 收紧或成现实

    近日，国家统计局数据显示，10月份房价涨幅出现下调。从环比看，南京、郑州、武汉、深圳下调0.1%，北京、厦门、济南、广州下调0.2%，无锡下调0.3%。从同比看，北京下调0.2%，上海、无锡下调0.3%，郑州、合肥下调0.5%和0.6%，杭州下调0.9%，南京、福州下调1.1%，成都、深圳下调幅度分别达1.3%和3.3%。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。
    2016年以来，首次出现10个热点城市房价同比齐跌的现象，中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示，9月时，仅上海、深圳、成都3城出现同比下调现象，楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。
    据国家统计局测算，一线城市新建商品住宅同比涨幅连续13个月回落，10月下调0.5%；二线城市同比涨幅连续11个月回落，10月下调1%；三线城市则连续3个月回落，10月下调0.7%。
    二手住宅价格同样降幅明显。数据显示，一线城市二手住宅价格同比涨幅连续13个月下滑，10月回落0.7%；二线城市方面，连续9个月下调，10月回落0.7%；三线城市连续3个月下调，10月回落0.3%。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与9月相比，70个大中城市中，二手房价环比下跌的城市数量为20个，下跌数量增加了7个。总体看，近几个月，二手房价环比下跌的城市数量持续增加，明确反映出全国主要城市楼市降温的总趋势。
    虽然小部分城市热度依然不减，但随着政策不断收紧，资金收缩的背景下，四季度楼市或迎下滑。
    国家统计局数据显示，1~10月份，全国商品房销售面积13亿平方米，同比增长8.2%，增幅回落2.1%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2%，其中，住宅销售额增长9.6%。
    张大伟表示，1~10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%，这是自2016年初22个月以来，房地产成交涨幅首次跌入10%以内。
    同时，上海易居研究院发布报告显示，今年全国9月和10月的商品房总成交面积为31715万平方米，与去年的32948万平方米相比，下降3.7%。“金九银十生变，出现下调态势。”易居研究院研究员王梦雯表示，与去年的金九银十相比，今年的金九银十显得成色不足。分地区来看，东部地区和西部地区商品房成交面积增幅出现同比下跌态势，分别下降9.0%和2.0%。

土地供给增加是关键因素

    从各方面数据看，房地产市场整体开始收紧，这背后原因有多种多样，其中，今年以来，一线城市土地供应明显增加是关键因素之一。
    截至目前，北京、上海、广州、深圳等四大城市供应的住宅用地已经超过去年全年的宅地供应量。与此同时，在供应提升的情况下，土地成交均价和溢价率持续降低。
    据伟业我爱我家市场研究院最新数据统计显示，截至11月17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市，尤其是北、上、广在2017年的宅地供应力度增加明显。
    四个一线城市当中，尤以北京宅地供应量的提升幅度最大。今年以来，北京累计推出72宗宅地，供应量较2016全年增长了380%；其次是上海，114宗的供应量较2016年增长了25.3%；广州40宗的供应量与2016年持平，深圳则继续保持着个位数的供应量。
    中原地产的统计数据显示，单月成交数据看，11月份北京土地成交额合计为480.4亿元，该数据是北京历史单月数据第二，仅次于2015年11月；这也是2017年年内土地出让金收入最高的月份。从前11个月来看，北京住宅土地供应量为近4年最高。
    北京土地市场年内成交金额已经达到了2609亿元，全年有望刷新3000亿元的年度出让金收入记录，张大伟分析认为，从前11个月北京土地市场看，土地溢价率在明显下调，平均住宅用地溢价率是26%。而11月单月北京宅地溢价率甚至跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块溢价率基本都是零溢价。
    事实上，2017年以来，随着一线城市宅地供应量的增加，土地成交均价、溢价率都在普遍下降。伟业我爱我家的数据显示，截至11月17日，北、上、广、深成交土地均价为32642元/平方米，环比2016年下降4.8%；平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。
    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房（共有产权房）用地；上海、深圳也推出了专门的租赁用地，而这些土地的利润空间小，开发商抢地积极性不高，大多都只经过一两轮的争夺便已成交，有的甚至是以底价成交，所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。
    胡景晖表示，一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化。

强监管：多部委采取严行动

    党的十九大报告中再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，各部委也在加紧落实相关政策，加强监管。
    近日，国家发展改革委、住建部联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。
    中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，这是首次进行跨省大检查，此次检查是为了减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预。
    国家发展改革委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮日前表示，今年10月30日~11月30日，国家发展改革委等在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。对检查中发现的问题，有关部门将依法做出严肃处理，并及时向社会通报。
    据悉，70个大中城市和热点城市苏州市，以及2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市，均为此次重点检查范围。检查内容则是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。
    康俊亮表示，此次检查是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
    无独有偶，11月21日，住房和城乡建设部会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，部署近期房地产工作，进一步落实地方调控主体责任，坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性、稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。
    严跃进表示，此次座谈会与之前进行的全国重点城市房地产交叉检查工作有关，实际上也是对近期房地产调控工作的总结和梳理，以便更好地为2018年楼市调控定调，同时也有助于形成更健康的楼市发展环境。
    方正证券房地产行业首席分析师夏磊则表示，此次会议说明决策层已统筹市场管理、土地、信贷等工具，对房地产市场进行了统一监管。总的来看，今年的房地产调控是卓有成效的，即一线、二线城市购房热情日渐消退，三线、四线城市购房需求得到有效管控，这都为2018年楼市打下了良好基础。
    此次房地产工作座谈会强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。一是大力发展住房租赁市场。二是加大对新市民的公租房保障力度。三是因地制宜发展共有产权住房。四是继续推进城镇棚户区改造。五是加强城乡统筹和区域协调。部分库存较大的三线、四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。
    夏磊表示，按照党的十九大精神，2018年房地产市场的首要任务是增加住房供给、调整供应结构。也就是说，共有产权房、公租房等会陆续投放进市场，以承接购房能力比较弱的刚需。而作为城市更新和重要的民生手段，城镇棚户区改造还将继续推进。