中国经济导报记者|潘晓娟

    在今年各地陆续召开的地方两会上，“加快发展住房租赁”被写入了许多地区的《政府工作报告》。
    北京市《政府工作报告》提出要完善租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房，着力推进已供地290万平方米共有产权住房建设，尽快形成市场供应；上海市《政府工作报告》计划到2018年底，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套建立住房租赁服务平台；福建省《政府工作报告》明确表示大力发展住房租赁市场，其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套；湖北省《政府工作报告》提出将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大公租房保障力度，启动新的三年棚改攻坚计划，开工建设保障性安居工程住房24万套；安徽省《政府工作报告》中明确提出，2018年要加大住房保障力度，实行公租房实物配租和租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭加快实现应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围。
    “当下，住房租赁新的征程已经开启，其发展之快、力度之大、社会关注之广，前所未有。”中国房地产业协会会长刘志峰近日在接受中国经济导报记者采访时表示，最近几年，我国住房租赁市场发展迅速。尤其是在中国经济迈入新时代的背景下，为满足多层次住房需求，实现“住有所居”的目标，国家大力推动住房租赁市场的发展，使得住房租赁市场驶入快车道。

政策体系发力催热市场发展

    2017年以来，在“租购并举”的大方向下，国家多次出台政策支持住房租赁市场的发展。
    党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
    去年底召开的中央经济工作会议要求，“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”
    在国家政策的积极引导下，地方政府不断探索主动践行。在一些城市，如天津、青岛、无锡等都表示将降低落户门槛，制定人才租房落户政策。
    在探索住房租赁管理新模式方面，雄安新区也在积极领跑。2月10日，雄安新区管委会有关负责人在研讨会上表示，雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。
    加快发展住房租赁是深化住房制度改革的重要内容，也是实现“住有所居”的重要途径。刘志峰分析指出，党的十九大报告提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，该报告将“租”置于比“购”更优先的位置，充分说明加快发展住房租赁，满足城镇居民尤其是新市民、新就业大学毕业生、各类人才住房需求的必要性和重要性。
    “当前，我国住房租赁试点城市、集体建设用地建设租赁住房的两项试点工作也推进很快，这为其他城市搞好住房租赁提供了经验。”刘志峰介绍，通过资源整合，各类房源的筹集量逐步增加，租赁住房的供给稳定上升，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

从供给和保障权益上补“短板”

    从发达国家的经验看，完善的住房租赁市场由个人出租者、机构出租者和服务者组成。从我国来看，住房租赁市场供给主体以个人出租者为主，机构出租者和服务者只占2%左右。这也表明，我国住房租赁供给是不充分的。
    对此，刘志峰分析认为，在我国住房供应体系中，租赁市场是一个明显的短板。目前我国住房租赁整体发展还不平衡不充分，“租”滞后于“购”的问题较为突出，距离满足群众美好生活的要求还有一定差距。
    “总体来看，大城市住房市场的典型特征是租赁占比高。租赁市场一直存在于大城市，而大城市中的租赁需求也表现得比较明显。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在日前举办的“住房租赁新时代”研讨会上表示，此前由于我国租赁市场发展不够成熟，影响了很多人的租房意愿。在这种背景下，发展规范化的住房租赁市场需要政府和市场的共同努力。
    秦虹对中国经济导报记者介绍，住房制度的建设是要构建一个完善的住房供应体系，在这个完善的住房供应体系中让低收入家庭得到充分的保障。住房制度的关键是中间体系的构建，“夹心层”是指既不符合保障条件，又买不起商品房的这部分人。这部分人的住房，可以由两个途径来解决：一是在大城市房价高、供需矛盾大的地方大力发展共有产权住房；二是大力发展规范化的租赁市场，让有过渡需求的这部分家庭特别是年轻人通过租赁来解决住房需求。
    秦虹表示，中国城镇化的进程还没有结束，在大量农民进城的过程中，对一些支付能力不足的家庭，过早地进入购房市场，就会承担很大的风险，也不利于房地产市场的稳定。一个规范化的租赁市场，就是能够让这些人以租赁的形式进入到城镇中，让在城里工作的农民工实现市民化。
    在秦虹看来，发展规范化的租赁市场，有利于实现我国的住房发展目标。对政府来讲，最重要的是完善各项服务体系建设，建立真实透明的住房租赁信息服务平台，切实保障承租人的各项权益，“租赁市场成熟了，人们租房子的权益得到保障，也就能够更加安居乐业。”

各类机构加快布局，重在推动高质量发展

    在“租购并举”政策鼓励与住房租赁市场需求的双重推动下，各类住房租赁供应机构加快布局。其中，传统大型房地产开发企业和国有住房租赁平台公司最为积极，有望在未来成为主要的投资力量。
    北京首都开发控股（集团）有限公司董事长潘利群告诉中国经济导报记者，十九大报告中的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在业内耳熟能详，这也是报告中社会保障体系建设的组成部分。支柱产业的作用是推进国民经济高速度增长，民生保障的要求应是高质量发展。同样是房子，从支柱产业到民生保障，由此引发的产业定位转变、根本要求转变、指标体系乃至制度环境的创建和完善，都对行业产生了深远的影响。
    潘利群谈到，在“坚持房子是用来住的”的引导下，可以推断，今后一段相当长的时期，各地鼓励租赁是政策的新方向。人民日益增长的住房租赁需要是巨大的，在北京不限于非存量户籍人口，越来越多的80后、90后也加入了租房大军。此外，我国养老机构的商业模式也大都是“租赁+服务+医疗”，其用于租赁的住房不仅广泛分布在城市建成区，也分布在重要的轨道交通沿线。
    各类金融机构也看到了商机，积极支持住房租赁这一创新实践。2月2日，中国银行在上海宣布全面进军住房租赁金融市场。在此之前，中国建设银行、交通银行等已表示要全面进入金融住房租赁市场；中国农业银行、中国工商银行、中信银行以及城商行中的南京银行，也都对住房租赁市场有所布局。
    刘志峰强调，当下要积极促进金融创新，拓展融资渠道。鼓励房地产企业以租赁或购买的方式获取市场上的闲置房产，开展住房租赁业务；要充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品，在房地产信托投资基金（REITs）、资产证券化（ABS）方面，加快金融创新和合作。
    清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，面对这么大的市场潜力，住房租赁要实现高质量的发展还需把握好三个维度：一是制度建设的维度。要通过租赁市场的发展补齐过去住房制度发展过程中存在的“短板”，这是租赁市场发展非常重要的里程碑。二是市场发展的维度。判断住房租赁是否能够更好地满足人们对住房的需求，这是一个重要的标志。三是行业发展的维度。通过发展住房租赁，能够让市场运行更加稳定，这就是高质量发展的住房租赁。
    刘洪玉说，在应对市场危机时，一个国家的住房政策和金融政策体系的韧性提高了，其经济的稳定性自然也就大幅度提高，“很多经验研究发现，一个发达的住房租赁市场可以让财力不足的家庭比较容易租到高质量的住房，可延后贷款买房的需求，降低住房金融杠杆的水平”。

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雄安新区探索住房租赁“积分制”

    2月10日，雄安新区管委会召开以“住房租赁积分为切入，探索住房租赁管理新模式”为主题的学术性研讨会，并邀请国内专业研究机构、高等院校、金融机构等相关领域的专家，为雄安新区住房租赁制度建言献策。
    雄安新区管委会有关负责人表示，研讨会以住房租赁积分为切入点，探讨住房租赁管理新模式。雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。
    据悉，雄安新区住房租赁制度管理的总体思路将坚持政府主导、企业运营、依法监管、积分激励、租购同权的原则，通过实施住房租赁积分制度，将政府的管理目的和要求与个人的价值取向、利益诉求相结合，以内在驱动替代外部强制，改变传统的管理模式。为此，雄安新区积极探索建立住房租赁积分制度，从住房租赁市场主体属性、政策激励、租赁行为三方面，建立科学、有效的住房租赁积分全生命周期管理机制，营造活力、健康、有序、可持续的住房租赁生态。
    雄安新区管委会有关负责人表示，雄安新区着力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区，坚决不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，努力探索城市开发建设运营新模式，构建新的住房保障体系。
    据悉，租赁积分政策已经在部分城市开始探索。其中，杭州已经于年初正式实施了《杭州市居住证积分管理办法（试行）》，积分由基础分指标、加分指标、减分指标和一票否决指标组成，其中加分项包括无偿献血、参与志愿者服务、5年连续按时缴税等，醉驾、老赖等行为都是减分项，有严重刑事犯罪记录或参加国家禁止的组织或活动的则会被一票否决。

名词解释

    住房租赁是指由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。住房租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。 (中国经济导报编辑部整理