开彦

    养老地产不应只成为富人的归宿，无论贫富“老有所居”才是真正的初衷。与老龄化社会进程加速不相匹配的是，我国养老地产发展的速度较为缓慢。“很多开发商错误地把物业管理方式带入养老社区管理上，如不精通，前期开发完毕后，后期可将其交给专业机构去管理。

解决90%老年人居住问题

    目前我国很多城市都在努力形成“9073”社会养老服务格局，所谓“9073”，是指90%的老人享受居家养老服务、7%的老人享受社区日间照料服务、3%的老人享受机构养老服务。
“按‘十二五’规划，目前民政部做的是解决3%的机构养老问题，也就是我们通常所说的福利院、养老院等，其主要帮助对象是社会上的孤寡老人。虽然看上去任务艰巨，但实质上3%的床位数并不能满足社会上这类人群的需求，按照国外的做法通常是5%~6%才基本可以平衡。我认为7%的社区居家养老，这部分应交给开发商来做，通过新建宜居、健康社区的方法，在老年设施、环境等方面下工夫。剩下的90%才是真正应该解决的老年人养老问题。”
    在我看来，90%老年人居住的老小区，其适老化设施的改造并不是一件容易的事，最重要的问题是设计区片太多、太大，做示范“投资”从何而来。“除了硬件设施之外，还需要寻找专业上门服务的公司，老小区的改建做起来会十分困难，但如果我们转变思路、转变机制及运作模式，以解决90%人的居住问题，那么我们才真正可以说，我国老年人养老的问题已经不存在了。”

把服务交给专业机构去做

    可以说，养老社区后期服务能否持续，直接关系到该项目能否持续发展的问题。我认为，养老社区的服务内容主要包括三个方面：一是老年人整体生活的日常照料，也可以叫做家政服务；二是老年人精神及心理上的呵护。好多老年人容易产生孤独感，心理上产生的问题较多，需要心理医生参与治疗；三是医疗康复及临终关怀。
    有些开发商错误地将物业管理的模式带入到养老社区服务的做法，我觉得“开发商会盖房子，但是养老服务其未必擅长，不一定要由自己来完成，可以把做不了的事情交给社会专业人士去管理，做成一个社会老年服务体系。”
    我认为相关部门除了要为专业公司源源不断地提供专业化人才外，还要大力发展老年用品事业，包括轮椅、扶手、防滑器械、灯光、智能化产品等。另外，还可大力促进老年食品产业的发展，这样的服务系统很可能带动一个产业的发展、带动GDP的增长。

价格机制有待转变

    怎么能让老年人“住得起”养老社区这确实是问题。因为中国的老年人属于“未富先老”，很多老年人没有经济能力维持自己养老。曾经有开发商提出“以房养老”模式，但有很多人对此进行否定，说这种模式不适合中国，但如果是拿自己房子来解决养老问题的话，也不是不可尝试。比如老年人搬到新的小区，不需要太大的生活空间，可以用自己的房子“以大换小”，此外会员制体系及银行贷款方面变化都可以去考虑。
    虽然现在绝大多数的养老公寓收费较高，普通老年人无力承担并享受。但我认为现阶段，养老住宅只能从高端老人做起，得出经验后再逐步向中低档过渡，这是一种方法路线，最终还是为了解决90%老年人的居住问题。如果说一开始就从买不起的老年人做起，这个难度太大，而等服务做起来后，服务成本就会降低，服务效率也会有所提高，到时再向“中低端”普及。
    （作者为中国建筑设计研究院原副总建筑师、亚洲人居环境协会副主席）