中国经济导报记者|潘晓娟

    最近一段时间，房地产市场开始关注房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”），这是一种专门投资于房地产行业的投资基金。按照美国房地产信托投资基金协会给出的定义，REITs是“以持有并且持续运营管理物业产生现金流的房地产物业公司，有一些房地产信托投资基金来开展房地产相关的融资活动。该信托投资基金每年必须以现金分红的形式，将至少90%的应税利润分配给信托投资基金的份额持有者。”
    REITs将为我国房地产市场带来哪些利好？中国REITs联盟秘书长王刚日前在接受中国经济导报记者采访时指出，随着我国经济步入结构性调整以来，货币政策逐步趋向稳健，更强调存量不变下的结构性优化，这将给房地产开发资金来源带来一定的影响。而REITs的出现，将使房地产由实体形态向证券化形态转变，既增强房地产资金的流动性，也扩大了房地产行业资金的渠道来源。
    
盘活资金，拓宽房地产行业融资渠道

    在我国，房地产行业某种程度上是一个资金密集型行业，不仅融资渠道较单一，而且还高度依赖于银行贷款。REITs的推出，既可以拓宽房地产行业的融资渠道，也可以释放集聚在银行业内的房地产行业风险，防范房地产周期性风险向银行业转移。“优秀的房地产企业往往拥有更多的好项目，更有机会通过REITs来募集资金。”一位房地产基金项目经理对中国经济导报记者透露说，REITs的发行是建立在有稳定现金流收入的房地产项目上，项目的好坏直接决定了REITs能否成功发行。
    一位熟知REITs操作过程的房地产商也坦言，“在国外，当房地产企业出现现金流波动时，房地产企业可以将自有物业通过REITs形式打包上市，通过变现资产来盘活沉淀资金，从而为后续开发提供灵活方便的融资方式。”对政府而言，REITs有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也可降低运营成本。
    从REITs投资标的物业来看，伴随着越来越多的市场为REITs所吸引，其标的物业种类也在不断得以扩充。以美国为例，美国REITs协会根据具体的房地产类型，把REITs进一步细分为以下9大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类。
    中国经济导报记者注意到，REITs用脚投票的机制，也在促使开发运营机构努力提高资产管理水平和经营收益。由于REITs公开性、透明性和流动性较好，可充分发挥资本市场的信息披露和监督治理作用，这使得房地产开发和运营更加趋于规范化和透明化。REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。
   
收益稳定，满足投资者大类资产配置的需求

    对投资者来说，REITs是一个收益相对稳定的金融产品，可以满足投资者对收益的要求。同时，REITs的监管制度比较健全，内部治理结构比较规范和完善，充分保证了投资者的利益。另外，REITs自身不断的改革和创新使得其生命力强大，不断满足投资者新的需求。还有，对于筹资者而言，REITs给资金需求者提供了一条新的融资渠道。
    伴随着我国居民的储蓄存款快速增长，也为REITs发展提供了巨大的潜在需求。我国居民资金的主要投资渠道为银行储蓄、股票、基金、房地产和债券等，居民的投资渠道和手段有限，当前的渠道远远不能满足居民的投资需求。投资者急需新型的具有稳健性和高回报率的投资工具，这就为我国房地产信托投资基金的建立和发展奠定了雄厚的资金基础以及丰富的客户来源。
    近日，由中国REITs联盟和中信建投证券研究发展部联合发布的《中国REITs发展研究报告》指出，REITs的产生与社会财富的增长和积聚密切相关。当前，大众投资者财富的增加是REITs发展的一个主要原因。传统的信托契约的投资行为是小范围的、个体的投资，这种小规模的信托契约难以满足需要大量资金进行发展的房地产行业，而大众财富的增加和聚集使得REITs成为新的投资方向。
    REITs特点突出，兼具房地产、股票、债券三大投资品的优点于一身。由于REITs同股票、债券一样可在证券市场上交易，因此活跃、规范的证券市场对于REITs的发展至关重要。成熟的证券市场有利于REITs的流通，从而影响到REITs的收益率，也影响到投资者对REITs的信心和投资判断。与投资房地产相比，REITs具有变现能力强、价格波动小等优势，房产租金的变动较房产价格变动而言要小很多。
 
 产权转移变简单，深化房地产管理和服务范围

    在一些专家看来，当前简单的“买房卖房赚取价差”模式已经走到了尽头，发展房地产市场需要进一步盘活存量资产。而要让市场产生优质流动性，就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。
    《中国REITs发展研究报告》分析认为，REITs为房地产市场形成合理的定价机制和退出机制，将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值收益，改变传统的“快进快出”的经营模式，实现“轻资产、重运营、多元化”的转型。
    “REITs可使直接、集中占有的房地产产权模式转变为由众多分散的投资者占有的模式，这就使得产权转移变得简单，不需要实物的易手。”《中国REITs发展研究报告》指出，这种只需REITs收益凭证的交割，极大地丰富和深化了房地产管理和服务的范围和内涵。
    据业内专家介绍，REITs的现金流主要来源于较为稳定的租金收入，可以“熨平”房地产价格波动带来的风险损失。此外，房地产一般总价高，转让的手续复杂，税费多，管理麻烦。而REITs则是可以在公开市场上随时买卖，具有较好的流动变现能力。
    “没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内高品质物业并不多见，大部分物业多表现为硬件条件不足、维护成本过高，还有就是后期运营管理差，导致租户质量低下或产权分散混乱。”一位业内人士分析指出，未来，REITs试点将限定在国有成熟商业物业上，未来即使放开所有权性质的限制，对成熟物业的限定也在短期内难有松动。

未来一段时间仍是试点探索阶段

    “中国REITs政策探索坚持国际移植和本地化相结合的原则，未来一段时间仍然是中国特色的REITs。”王刚表示，当前条件下，我国发展商业地产资产证券化更多体现国情和特色，如各种准REITs和资产管理计划等。从长期看，随着房地产市场和证券市场逐步成熟，未来我国REITs的发展将与国际通行做法趋同并接轨。
    据了解，REITs政策和信托法一样，最初是通过国际移植的方式引进我国。我国在REITs政策探索和研究方面进行了多个部门的推进和多种模式版本的摸索，但一直缺乏解决REITs核心问题的配套体系，尽管有多次REITs试点的尝试，但还没有任何试点落地。
    现阶段在境内已经发行的“准REITs”产品，例如中信起航和中信金石，虽然可以在证券市场流通，但是由于受限于资产管理计划的限制，其投资的门槛较高，导致“准REITs”产品的流通性很差。如果要推广REITs，将其设计成类似于股票或证券投资基金的低门槛、标准化、可流通产品是非常必要的。
    “我国REITs政策探索坚持自上而下的推动和自下而上的推进相结合，已经具备发展REITs的时机。”来自中国REITs联盟的一位资深人士称，包括中国人民银行、银监会、证监会、住建部等相关部门一直在致力于推进我国REITs的发展。当前，我国房地产行业开始进入供求基本平衡、局部供给过剩的阶段，发展REITs不仅为房企战略转型提供支持，也为金融机构和居民提供更便利地投资于房地产的渠道，符合房地产业以及金融业逐步走向成熟阶段的需要。因此，可以说发展REITs的时机基本成熟。