本报记者 | 成静

    房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。2021年下半年以来，我国房地产业遭遇了较大变局。部分房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。
    资金链断裂等问题不但拖累相关行业，导致整体经济受影响，而且损害了部分群众的利益，打击了消费信心，引发了民众担忧。党中央、国务院多次召开重要会议为房地产业定调。今年《政府工作报告》再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”这些政策和举措让担忧者吃下了一颗定心丸。

“稳字当头”才能健康发展

    国家统计局发布的2022年国民经济和社会发展统计公报显示，2022年，我国房地产业增加值73821亿元，比上年下降5.1%。房地产业增加值占全年国内生产总值的比重为6.1%，而2021年，这一比重为6.8%。另外，2022年，我国商品房销售面积同比下降24.3%。
    对此，国家统计局局长康义表示，由于房地产行业增加值的下降，导致很多指标受此拖累。2022年房地产开发投资下降10%，下拉固定资产投资2.7个百分点。而房地产投资里，民营经济占比约80%，所以房地产开发投资下降对民间投资下拉的作用也非常明显。
    党中央、国务院用“稳”字为房地产业发展定下了基调。
    2022年4月29日召开的中共中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
    2022年底召开的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，继续强调坚持“房住不炒”，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。
    去年底，人民银行出台16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，并会同相关部门从供给和需求两端发力，促进房地产市场的平稳运行。
    一系列会议对推动房地产业良性发展起到了积极作用。康义表示，2022年12月，房地产业的各项指标降幅都在收窄，也出现了一些新的因素。比如，房地产投资降幅，12月较11月收窄了7.7个百分点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也有不同程度的收窄。
    “我们初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产还是一个支柱产业，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。我国仍然处在城镇化持续发展阶段，尽管去年城镇化率提高了0.5个百分点达到65.22%，但是城镇化率还是不高，发达国家基本在80%左右。我国去年新增的城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。另外，通过多渠道保障、多渠道供给、主体多元化，一个新的健康的房地产市场会建立起来。”康义说。

“因城施策”促进良性循环

    “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”今年的《政府工作报告》再次强调了“因城施策”四个字。
    其实，早在2016年“因城施策”就已提出，根据城市属性，区分一线、二线等几线城市，依据各城市不同的房价，制定不同的房地产政策。
    2022年7月21日召开的国务院常务会议指出，因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。
    在政策效应下，全国多地出台了降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率等适合本地房地产发展的政策。
    杭州、成都等地纷纷降低购房门槛。2022年5月17日，杭州出台政策，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消在杭州连续缴纳城镇社保24个月的规定；非户籍杭州家庭由2年社保或个税调整为12个月。在限购范围内，个人转让家庭唯一住房的增值税免征年限由5年调整到2年。2022年5月31日，成都出台政策，购房人在中心城区购房，应具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上，这与原先要求的24个月相比，缩短了一半的缴纳年限要求。在近郊买房更是直接取消了社保要求。若没有成都户籍，只需要拿出就业证明即可。
    值得注意的是，杭州和成都的新政中都特意提到了二孩或三孩家庭，家庭生育情况成了购房政策的一个相关因素。
    武汉、南京等城市更是直接放宽了限购指标。南京对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。武汉则表明，在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
    中央层面的政策力度也在进一步加大。今年1月5日，人民银行、银保监会发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
    2月20日，贝壳研究院发布报告称，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月百城首套主流利率再创2019年以来新低。贝壳研究院监测的103个重点城市中，23个城市首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34个城市。符合首套利率动态调整的38个城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。
    今年1月，乌鲁木齐市发布的《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》中提到，住房公积金缴存职工在本市购房，与父母或子女共同签订购房手续后，可提取住房公积金账户不超过余额的90%帮助其直系亲属支付购房款。这也是一种家庭互助式的金融创新。
    根据相关媒体统计，目前，全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期；规范预售资金监管；保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理……
    “因城施策”正在一步步为经济注入活力。
    根据中指研究院发布的中国房地产指数系统百城价格指数报告，2023年2月，全国100个城市新建住宅平均价格环比止跌，转为持平。
    从党的二十大报告到中央经济工作会议，再到今年全国两会，“防范化解重大风险”始终是决策层密切关注的重要内容。
    对于今年《政府工作报告》中强调的“有效防范化解优质头部房企风险”，中指研究院相关研究人员解读称，稳住经营主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。与此同时，尽管《政府工作报告》中未提及“保交楼”工作，但“保交楼”的重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是防风险的重要发力点。
    “2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在‘房住不炒’基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策支持对象，热点城市需求端政策也是渐进式推进。”上述研究人员表示，整体来看，中央及地方对房地产“托而不举”的态度较为明确。

“房住不炒”守好民生底线

    党的十八大以来，党中央、国务院心系百姓安居冷暖，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，把实现全体人民住有所居这个目标作为重要任务，全面部署，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善，“房子是用来住的、不是用来炒的”成为社会共识。
    鉴于房子的基本属性，住房市场体系和住房保障体系缺一不可。
    2022年9月14日，在中宣部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，党的十八大以来这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，亿万百姓喜圆安居梦想。“我们把加快推进住房保障体系建设，作为满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的重要任务，努力为百姓安居托底。住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强。”姜万荣说，十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。
    今年《政府工作报告》指出，要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题。”
    早在2021年6月，国务院办公厅就印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。党的二十大报告也强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
    综合近年来一系列政策和措施信号，中指研究院研究人员预测，2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。结合2023年2月，人民银行和证监会发布的“金融支持租赁市场17条”，今年住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升。
    “2023年保租房供给仍将是重要工作。”上述研究人员表示，中央层面，全国住房和城乡建设工作会议提出，“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。”地方层面，目前多个省份已发布2023年保租房筹集计划。“整体来看，今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，推进满足新市民、青年人群体的住房需求，促进‘租购并举’住房制度的加快建立。”上述研究人员说道。