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住房“以旧换新”:方式多样化,效果待观察
2024-05-21 00:00:00      中国经济导报

    近年来,贵州省六盘水市钟山区把老旧小区改造作为重点民生项目深入推进。图为改造后的六盘水市钟山区黄土坡街道文明巷小区一隅。新华社

近年来,贵州省六盘水市钟山区把老旧小区改造作为重点民生项目深入推进。图为改造后的六盘水市钟山区黄土坡街道文明巷小区一隅。新华社

 


本报记者 | 邵鹏璐

    据中指研究院统计,截至5月6日,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。去年开始,出台政策支持住房“以旧换新”的城市越来越多了。而且不少城市拿出了“真金白银”,降低换房者的“退出成本”。
    汽车、家电、手机“以旧换新”常见,但住房“以旧换新”对消费者来说还是一个新鲜事物。业内人士认为,住房“以旧换新”有助于商品住房流通,提升交易便利度,缩短换房周期,更好满足刚性和改善性需求,值得推广。

或将有更多城市支持住房“以旧换新”

    日前,深圳出台楼市新政称,支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业,收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
    同日,武汉发布楼市新政称,推行“卖旧买新”交易新模式,对卖旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助;支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房,用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。
    上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会日前联合倡议,在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。据了解,首批参加倡议的房地产开发企业20余家,房地产经纪机构近10家等。
    据中指研究院统计,目前已有包括南京、常熟、江阴、连云港、哈尔滨、郑州等超50个城市支持住房“以旧换新”。
    为何住房“以旧换新”政策会获得多城青睐,得到大面积推广?
    首先,这意味着我国楼市调控政策的着力点发生变化,从过去单纯的需求侧提振,到如今的供需两方面同时发力。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励需求切入,而是应从供需两端着力,构建新的发展模式。与限购、限售等需求侧政策不同,“以旧换新”触及供需两个方面。
    其次,各地推动“以旧换新”旨在打通房屋“增存循环”。2023年以来,多地二手房挂牌量大增,售房周期拉长,换房链条不畅,新房和二手房市场出现“温差”。4月30日召开的中共中央政治局会议明确提出,“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。业内人士认为,新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分,畅通“以旧换新”,不仅能推动库存消化、盘活存量资产,还有助于化解新房市场交付风险,推动房地产业转型。
    此外,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求,或成为一种重要的方式。其中,关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。
    业内预计,2024年将有更多城市出台住房“以旧换新”的相关配套政策。

住房“以旧换新”有多种方式

    通过记者梳理发现,目前各地支持住房“以旧换新”的方式大致有5种,可以归纳为:“帮卖”“换购”“回收”“补贴”和“旧转保”。
    “帮卖”,即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议,如果在约定周期内二手房成功售出,则新房认购协议生效,反之则协议失效,购房者无需承担违约责任。这种代售模式是最为常见的,已在上海、深圳等29城推行。这种方式下,“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本,但无法保证旧房一定能够售出。
    “换购”,通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房,再由评估机构完成旧房价值评估,之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审,并签订四方换新协议,而后由平台公司收购存量住房,同时购房者与开发商签订新房买卖合同,最后再完成一系列登记交接手续。旧房换购模式已在南京、郑州等19城落地。在业内人士看来,换购相较于帮卖更有效率,但普遍存在试点规模小、旧房要求高、换新受限制等问题。如江苏无锡、太仓,安徽宣城等多数城市计划套数都在200套以内;青岛明确规定房龄不能超过10年等。
    “回收”,由开发商或地方国企收购旧房,自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款,定向收储存量新房、二手房项目,收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房,还有一些城市将房源先统一收储再分批出售,改善市场预期。目前,重庆、郑州、苏州等11城已跟进回购收储模式。
    “补贴”,也就是出售旧房并购买新房,可以获得相应财政补贴。沈阳、苏州等7城提出实行发放换新补贴,补贴计量方式主要有3种:一是税费补贴,如江苏常熟提出按购房时段补贴50%~80%的契税,湖北襄阳提出对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴;二是按新房面积补贴,如辽宁沈阳提出每平方米补贴100元;三是按套补贴,如广东中山不论面积、地段,每套补贴2000元电子消费券。
    “旧转保”,即国资统租存量房源用于保障性住房运营,和换购模式不同,“旧转保”并不买断旧房所有权,而是一次性支付5~10年的租金,对于房源的要求也不低。“旧转保”模式由广东肇庆首创。肇庆规定房源面积以40~70平方米为主、不超过90平方米,优先考虑楼龄较短的房屋。
    当然,也有不少城市同时采用两种及以上“以旧换新”操作模式。比如,江苏苏州、辽宁大连既鼓励三方合作代售,也给换新财政补贴。再比如,湖北武汉、鄂州,江苏靖江等城市,存量房换购与鼓励代售购新并行推进。

住房“以旧换新”要从百姓需求出发

    住房“以旧换新”推行至今,市场反响究竟如何?克而瑞研究中心统计显示,采用“换购”模式的城市市场反响相对积极,项目来访认购有所好转;“帮卖”模式落地效果平平,多数购房者“只看不买”;“补贴”模式效果同样不明显。
    “换购”模式下,南京“五一”期间主城及近郊板块项目来访量明显提升,较平日周末增长20%~200%不等,燕子矶、江北部分项目认购量提升50%~200%;截至4月底,江苏无锡首批次已成交25套,成交金额近1亿元,试点项目表现好于自然成交;郑州的收购主体城发集团积极反馈,试点首日就有64组存量房源通过初审,如果换购计划推进顺利,预计将释放100万平方米新房购置需求。
    那么如何能使“以旧换新”更便利顺畅?业内人士认为,“带押过户”或是其中一项助力措施。
    近日,深圳市公积金中心提出,可为广大市民免费提供二手房跨行“带押过户”资金监管服务,实现商品房买卖双方在非同一银行办理贷款的情况下,卖方无需提前“赎楼”还清贷款即可完成过户,由买方贷款银行直接发放新贷款用于归还卖方原贷款。此举有效降低了房屋交易的成本与风险,实现了商品房买卖双方及贷款银行多方共赢。
    其实,早在去年3月底,自然资源部等部门印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本。目前,已有百余城市已在实施“带押过户”政策。在自然资源部日前召开的5月例行新闻发布会上,自然资源部办公厅副主任、部新闻发言人王永梅介绍,各地积极推进不动产“带押过户”改革,全国累计办理带押过户业务18.6万件,涉及带押金额2875亿元。
    业内人士提出,住房“以旧换新”政策若要真正达到其预期目标,关键还是在于从百姓的需求出发,让百姓得实惠。
    有声音提出,假设换房者在卖掉旧房时,因为房龄、配套等各种原因,旧房需要降价才能卖出去,那么换新房时,开发商可以给予换房者适当优惠,弥补换房者的部分损失。李宇嘉分析认为,如果二手房业主让利了,开发商让利了,那么政府也要把金融、税收该让的利让出来,比如按揭利率降低、契税减免、补贴到位等。
    同时,李宇嘉表示,对开发商来说,要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来,不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到,要买的新房是能改善自己居住的好房子。

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